“金九”爽約，為了拼一個(gè)“銀十”不少開發(fā)商使出了絕招保銷售――“降價(jià)”。尤其是此前一路飆升的二三線城市，在十一期間降價(jià)尤甚：江西上饒碧桂園，價(jià)格從10000元/平方米降到7000元/平方米，引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”，打砸售樓處；廈門的首開萬(wàn)科白鷺郡推出107套特價(jià)別墅，原價(jià)500萬(wàn)的聯(lián)排別墅一口價(jià)278萬(wàn)；泰禾合肥院子“打折甩賣”，從均價(jià)2萬(wàn)元/平方米降至1.5萬(wàn)元/平方米，最低1.3萬(wàn)元/平方米。

　　這一傳導(dǎo)效應(yīng)使得北京樓市也籠罩在一片陰云中，不斷有讀者發(fā)問(wèn)，是否需要把房子變現(xiàn)，降價(jià)潮真的襲來(lái)了嗎？國(guó)慶期間真實(shí)成交數(shù)據(jù)到底如何？

　　根據(jù)北京青年報(bào)記者在國(guó)慶期間對(duì)新盤項(xiàng)目的走訪，部分開發(fā)商降價(jià)促銷確有其事，但大多是推盤量大，同質(zhì)化嚴(yán)重的限競(jìng)房項(xiàng)目。并且由于這些項(xiàng)目是首次開盤，實(shí)際上不存在降價(jià)的問(wèn)題，更準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是低開，即開盤價(jià)格低于拿地時(shí)政府限制的平均售價(jià)。尤其是一些新盤項(xiàng)目位置越偏遠(yuǎn)，低開幅度也越大，甚至有的項(xiàng)目比政府限制的最高售價(jià)低了近8000元/平方米。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅預(yù)計(jì)，在限競(jìng)房的低開和大規(guī)模入市的背景下，今年第四季度京城樓市的整體成交量還是有機(jī)會(huì)提升反彈。

　　十一期間成交回升 整體觀望情緒濃厚

　　長(zhǎng)假結(jié)束迎來(lái)寒露，樓市也感受到了絲絲涼意。各地紛紛傳來(lái)樓市降價(jià)促銷，假期成交量暴跌的消息。

　　與之相比，京城樓市似乎要更溫暖一些。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的十一長(zhǎng)假，北京新房商品住宅成交170套，成交面積2萬(wàn)平方米，同比去年同期的102套，成交套數(shù)上漲了67%，成交面積增加了87%；二手房成交套數(shù)為52套，成交面積0.49萬(wàn)平方米，也同比分別上漲86%、75%。這個(gè)成交數(shù)據(jù)也是最近3年里同期最高的。

　　為何會(huì)這樣呢？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北青報(bào)記者，主要原因在于中、低價(jià)位限競(jìng)房（“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”）集中入市的推動(dòng)下，對(duì)成交量的小幅拉升作用。北京市住建委網(wǎng)站顯示，從9月份開始，限競(jìng)房集中獲得預(yù)售證，僅9月29日一天，就有3個(gè)商品房項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證，還有12個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了預(yù)售許可預(yù)告。其中，有7個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，北京已經(jīng)開盤入市的限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)多達(dá)26個(gè)。

　　供應(yīng)的增加帶來(lái)了長(zhǎng)假期間成交的回升，但這種短期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)無(wú)法掩蓋今年以來(lái)的新房市場(chǎng)整體的銷售困境。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去9個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，合計(jì)商品房住宅類簽約只有1033.47億，甚至低于2014年同期。而均價(jià)則翻倍，今年到當(dāng)下，合計(jì)網(wǎng)簽住宅只有16387套，可以說(shuō)是歷史同期最低！網(wǎng)簽銷售金額超過(guò)10億的項(xiàng)目只有34個(gè)。

　　不難看出，雖然十一期間的成交有所上升，但在調(diào)控政策依舊保持嚴(yán)格，特別是節(jié)前對(duì)公積金新政“打補(bǔ)丁”的行為，使得北京樓市的購(gòu)房需求以自住為主，且大量剛需自住客群也出現(xiàn)濃重的持幣觀望心態(tài)。

　　降價(jià)、低開從個(gè)案變趨勢(shì) 有項(xiàng)目低開近8000元/平方米

　　為了打破這種觀望，隨著“銀十”來(lái)臨，多家房企在全國(guó)范圍內(nèi)打出大力度促銷，京城樓市也不例外，這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對(duì)比。

　　10月1日開盤的3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目分別是萬(wàn)科翡翠山曉、遠(yuǎn)洋五里春秋、綠城?西府海棠，均位于北京市石景山區(qū)西北六環(huán)內(nèi)，政府限制銷售均價(jià)52024元/平方米，最高限價(jià)不高于54625元/平方米。

　　有意思的是，三個(gè)同區(qū)域的項(xiàng)目同時(shí)入市，又都主打70/90戶型（70%建設(shè)為90平方米以下戶型），自然形成了競(jìng)爭(zhēng)。各家項(xiàng)目也都使出了各自手段吸引購(gòu)房人。

　　北青報(bào)記者在綠城?西府海棠售樓處了解到，項(xiàng)目一期一共推出了398套房，目前賣了200套左右。十一期間，當(dāng)天交30萬(wàn)定金，7天內(nèi)補(bǔ)齊首付款，就可以享受9.9折優(yōu)惠?！芭R近的門頭溝區(qū)的房?jī)r(jià)都6萬(wàn)了，我們項(xiàng)目屬于石景山區(qū)，贈(zèng)送裝修（廚房衛(wèi)生間精裝、強(qiáng)化復(fù)合地板）5萬(wàn)左右很值得。”售樓處銷售人員表示。

　　距離綠城?西府海棠8公里外的遠(yuǎn)洋天著春秋售樓處，是遠(yuǎn)洋五里春秋項(xiàng)目的臨時(shí)售樓處?！拔覀儸F(xiàn)在均價(jià)也就5萬(wàn)，首次開盤國(guó)慶期間為了促銷，所有價(jià)格比政府限定均價(jià)還低了兩三千?！币晃讳N售人員表示，十一期間賣了一部分，現(xiàn)在還有百余套房源順銷中。

　　與綠城?西府海棠和遠(yuǎn)洋五里春秋項(xiàng)目開盤定價(jià)低于政府限價(jià)促銷不同，萬(wàn)科翡翠山曉則在開盤當(dāng)天推出限時(shí)優(yōu)惠活動(dòng)，認(rèn)購(gòu)90平方米戶型且在10月20日前交首付的，總房款可以直減30萬(wàn)。

　　但與曾經(jīng)一房難求不同的是，即便低開或者降價(jià)，這些新入市的限競(jìng)房仍沒(méi)有開盤日光的，能開盤賣出2/3已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，已經(jīng)入市有成交統(tǒng)計(jì)的20個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目為9826套，網(wǎng)簽了1633套，網(wǎng)簽比例只有16.6%。不過(guò)，由于網(wǎng)簽的滯后性，截至9月25日，實(shí)際銷售有40%左右。

　　有換房打算的徐先生告訴北青報(bào)記者，現(xiàn)在在售的限競(jìng)房項(xiàng)目挺多的，房山區(qū)、大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山都有項(xiàng)目在打折，他認(rèn)為可以多看看不著急出手。這也代表了大部分準(zhǔn)購(gòu)房人的心理。

　　北青報(bào)記者還了解到，萬(wàn)科在發(fā)出6300億元回款鐵令后，北京區(qū)域的項(xiàng)目也加入到打折或者低開的行列。十一期間，位于房山區(qū)周口店的萬(wàn)科七橡墅再次推新，打出了單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的口號(hào)，主推上下疊的別墅。項(xiàng)目銷售人員表示，上疊約270平方米，贈(zèng)送100平方米的閣樓和20平方米的花園，大約540萬(wàn)元一套。下疊330平方米，總價(jià)480萬(wàn)元一套，單價(jià)不到1.5萬(wàn)元/平方米。十一前三天里賣了超過(guò)50套。而萬(wàn)科在2017年與平安聯(lián)合體拿下土地時(shí)的政府限價(jià)是2.3萬(wàn)元/平方米。

　　無(wú)獨(dú)有偶，位于豐臺(tái)區(qū)青龍湖的萬(wàn)科翡翠西湖項(xiàng)目也準(zhǔn)備在近期開盤，一位知情人士對(duì)北青報(bào)記者表示，翡翠西湖同樣采取了低于政府限價(jià)的開盤策略，而且根據(jù)戶型和朝向不同，最低售價(jià)相比最高限價(jià)跌了近8000元/平方米。該人士透露，翡翠西湖主打7至8層的洋房，也有躍層別墅。其中洋房主打89平方米的三居室，總價(jià)350萬(wàn)元左右，但東西朝向的最低可以到310萬(wàn)元。最低單價(jià)約為3.48萬(wàn)元/平方米。而躍層別墅則是150-180平方米，總價(jià)在550萬(wàn)元左右。

　　資料顯示，萬(wàn)科青龍湖項(xiàng)目是萬(wàn)科+國(guó)開東方聯(lián)合體以58.5億元的總價(jià)獲得的，溢價(jià)率17%，平均樓面價(jià)為2.34萬(wàn)元/平方米。土地出讓時(shí)的政府限價(jià)為均價(jià)不得超過(guò)41230元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過(guò)43292元/平方米。以此計(jì)算，此次翡翠西湖的開盤價(jià)相比平均售價(jià)低開了近6000元/平方米，相比最高售價(jià)低了近8000元/平方米。

　　“一期價(jià)格是最優(yōu)惠的，低價(jià)入市也是給后期銷售留下漲價(jià)空間?！币晃豁?xiàng)目銷售人員如此表示。

　　對(duì)于房企爭(zhēng)相“降價(jià)”的促銷策略，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前限競(jìng)房的“降價(jià)”更準(zhǔn)確的叫法應(yīng)該是低開，畢竟這些項(xiàng)目都是第一次銷售，不能說(shuō)降價(jià)，只是對(duì)比政府限價(jià)更低而已。隨著更多限競(jìng)房加入市場(chǎng)，形成供應(yīng)，原本只是個(gè)案的低開促銷將很可能變成一種趨勢(shì)。

　　樓市“入秋”早有端倪

　　事實(shí)上，房企早就開始調(diào)低姿態(tài)，促進(jìn)銷售。多家房企高管已經(jīng)在今年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上就集體高喊降低速度，去掉杠桿保質(zhì)量。

　　吸引了最多流量的是萬(wàn)科9月29日舉行的秋季季度會(huì)，“活下去”三個(gè)字被放大，放在鮮紅的背景上。這是一家銷售額已經(jīng)超過(guò)4000億元的世界500強(qiáng)公司，主動(dòng)示弱，求關(guān)懷。萬(wàn)科的“活下去”口號(hào)也為今年樓市的凜冬將至拉開了序幕。

　　除了萬(wàn)科，另一個(gè)巨無(wú)霸房企恒大也在默默改變。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在中期發(fā)布會(huì)上表示，公司注重適度增長(zhǎng)，未來(lái)銷售規(guī)模每年增長(zhǎng)20%-30%。他同時(shí)指出，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，以往加杠桿增加土儲(chǔ)的模式存在高風(fēng)險(xiǎn)，恒大目前最重要的仍是關(guān)注利潤(rùn)。于是我們看到，從2月份到6月份，一直在銷售額上領(lǐng)先萬(wàn)科，最多時(shí)領(lǐng)先160億元的恒大，在7月份之后，突然放慢了腳步，任由萬(wàn)科超過(guò)，并在其身后不多不少地保持40億左右銷售額的差距。

　　高周轉(zhuǎn)最具代表性的房企碧桂園，在7月份的銷售額從779億元下滑到了490億元，8月繼續(xù)下滑到了439億元。這是過(guò)去三年里，碧桂園高周轉(zhuǎn)模式第一次放慢速度。

　　緊跟“前三”之后的融創(chuàng)，靠著加杠桿迅速崛起，但現(xiàn)在也明確提出降速。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，不要低估了這次宏觀調(diào)控，所以融創(chuàng)仍然延續(xù)謹(jǐn)慎的投資策略，“我們兩年前就不怎么在公開市場(chǎng)拿地，投資目前都在基本停止?fàn)顟B(tài)”。孫宏斌彼時(shí)表示。

　　除了這些龍頭房企外，北青報(bào)記者了解到，多家房企內(nèi)部進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，將項(xiàng)目的利潤(rùn)率和回款狀況放在了首位，并直接與年終獎(jiǎng)金掛鉤。 這也直接導(dǎo)致了更多的項(xiàng)目愿意放低姿態(tài)，求得銷售和回款。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為四季度成交或?qū)⒗^續(xù)回升

　　不過(guò)，令人關(guān)注的是，即使房企紛紛促銷，但市場(chǎng)信心仍然低迷，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃。未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)化成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的變化。

　　克而瑞的分析報(bào)告顯示，結(jié)合歷次降準(zhǔn)周期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)均開啟一波銷售行情。我們認(rèn)為本次降準(zhǔn)也不例外，增量信貸資金會(huì)有相當(dāng)部分最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)四季度仍將是較佳銷售窗口期。

　　不過(guò)，這樣的窗口期并不代表市場(chǎng)將發(fā)生反轉(zhuǎn)，而是因?yàn)楸据喪袌?chǎng)上升周期已行至尾聲?？硕鸱治鰩煴硎?，建議房企積極把握本次降準(zhǔn)所帶來(lái)的銷售窗口期，要有“搶跑”思維，不惜以打折、讓利的方式更好、更快地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。

　　郭毅分析師也表示，在調(diào)控政策未現(xiàn)松動(dòng)的現(xiàn)狀下，無(wú)論新房、二手市場(chǎng)，都受制于限購(gòu)限貸政策對(duì)購(gòu)房需求的清洗，再加上當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)后市信心不足，樓市有效需求進(jìn)一步減少。但新房市場(chǎng)則因限競(jìng)房的集中入市，導(dǎo)致供應(yīng)大增而造成庫(kù)存激增，去化艱難。預(yù)計(jì)四季度，新房市場(chǎng)還將出現(xiàn)整體市場(chǎng)成交提升與單盤個(gè)案銷量欠佳的市場(chǎng)矛盾。

　　業(yè)內(nèi)人士也提醒，樓市也與股市類似，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈，而情緒具備傳染效應(yīng)，一旦預(yù)期改變，市場(chǎng)的變化速度可能非?？?。過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資型市場(chǎng)，買到即是賺到，而一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，則很難控速。

　　目前來(lái)看，雖然房企通過(guò)降價(jià)、低開等各種形式促銷，但市場(chǎng)信心仍然低迷，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃，未來(lái)這種觀望極有可能會(huì)轉(zhuǎn)化成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的變化。本版文/本報(bào)記者 李桁