原標(biāo)題：中信建投方春暉： 長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化非過(guò)度而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

　　中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉近日表示，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化不是過(guò)度而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，資產(chǎn)證券化并沒(méi)有助推房租價(jià)格，恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，為房源數(shù)量的增長(zhǎng)提供助力。

　　另外，方春暉向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，目前已通過(guò)審批但尚未發(fā)行首期的長(zhǎng)租公寓ABS規(guī)模已經(jīng)達(dá)到632億元，未來(lái)兩年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓ABS發(fā)行規(guī)模將穩(wěn)步增長(zhǎng)。對(duì)此，方春暉預(yù)測(cè)，到今年年底，長(zhǎng)租公寓ABS的發(fā)行規(guī)模將達(dá)到150億元左右。

　　部分長(zhǎng)租公寓ABS項(xiàng)目

　　利率僅約5%

　　在此次峰會(huì)上，方春暉提出兩大鮮明觀點(diǎn)。首先，他表示，長(zhǎng)租公寓ABS不是過(guò)度而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。他舉例說(shuō)，截至2018年9月5日，我國(guó)市場(chǎng)上共發(fā)行12單長(zhǎng)租公寓ABS，發(fā)行金額共計(jì)88.84億元。而在美國(guó)，許多單只上市公寓REITs項(xiàng)目的規(guī)模遠(yuǎn)比我國(guó)全部長(zhǎng)租公寓ABS規(guī)模還要大。不難看出，我國(guó)長(zhǎng)租公寓ABS還有很大的發(fā)展空間。

　　另一個(gè)觀點(diǎn)是：資產(chǎn)證券化并沒(méi)有助推房租價(jià)格，恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，為房源數(shù)量的增長(zhǎng)提供助力。方春暉向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹稱：“目前市場(chǎng)上部分已發(fā)行的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓ABS項(xiàng)目的票面利率只有5%左右，與股權(quán)融資和私募融資項(xiàng)目的成本相比，企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)租公寓ABS項(xiàng)目進(jìn)行融資所產(chǎn)生的利率較低，這為公寓企業(yè)降低了不少融資成本。”同時(shí)，方春暉還表示，由于穩(wěn)定現(xiàn)金流的增信作用，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券往往可以獲得比其自身更高的信用等級(jí)，從而降低融資成本，顯然，過(guò)高的融資成本一定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給承租人，間接造成租金的上漲。

　　在會(huì)上，方春暉介紹道，ABS作為一種近幾年較為火熱的融資方式，可以幫助長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)打造投資閉環(huán)、解決長(zhǎng)租公寓融資難融資貴等問(wèn)題。

　　他進(jìn)一步稱：“通過(guò)資產(chǎn)證券化，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)能夠?qū)⒎慨a(chǎn)、裝修這類缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較好的證券，從而獲得相對(duì)較為長(zhǎng)期的資金用來(lái)進(jìn)行再投資，解決了資金占?jí)阂约叭谫Y難的問(wèn)題，形成投入到產(chǎn)出到再投入的閉環(huán)，為業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供可能。”

　　呼吁公募REITs資金

　　可部分投資在建項(xiàng)目

　　作為國(guó)內(nèi)最早從事REITs業(yè)務(wù)的資深人士，方春暉帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在ABS業(yè)務(wù)領(lǐng)域上積累了大量經(jīng)驗(yàn)。方春暉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)道：“從長(zhǎng)期來(lái)看，不管是監(jiān)管機(jī)構(gòu)方面，還是投資機(jī)構(gòu)方面，對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的發(fā)行是非常支持的。目前，中信建投證券ABS團(tuán)隊(duì)人數(shù)已有將近50人，承銷能力是最大的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，ABS在債類產(chǎn)品承銷中的占比將越來(lái)越大，這也促使中信建投證券的ABS團(tuán)隊(duì)繼續(xù)吸收行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，再攀高峰?！?/p>

　　事實(shí)上，目前資產(chǎn)證券化在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的運(yùn)用還是有一定的局限性。在提到這類問(wèn)題時(shí)，方春暉在會(huì)上表示，目前ABS的局限主要有無(wú)法解決開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題、低回報(bào)率導(dǎo)致難以證券化等問(wèn)題，但可以通過(guò)降低公寓企業(yè)土地成本、稅負(fù)成本，公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)共同設(shè)立Pre-ABS或Pre-REITs基金，支持公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)等方式來(lái)解決。方春暉還呼吁，若公募REITs推出，希望允許一定比例的資金投資在建項(xiàng)目。

　　值得一提的是，方春暉對(duì)近期市場(chǎng)租金上漲這一話題也發(fā)表了看法。他對(duì)記者說(shuō)：“租金漲跌有一定的市場(chǎng)規(guī)律。從投資回報(bào)率角度來(lái)看，目前北京租售比均值通常為1.7%至1.8%，而北京住房市場(chǎng)每年的租售比都在波動(dòng)。根據(jù)團(tuán)隊(duì)研究的數(shù)據(jù)顯示，到2018年6月份為止，租售比還處在低位。對(duì)此，方春暉預(yù)測(cè)，如果不加以人為干擾，按市場(chǎng)規(guī)律走，租售比未來(lái)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，到達(dá)均值，甚至超過(guò)均值。