從2018年至今，陸續(xù)有物管公司赴港上市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018到2020三年間，分別有6、9、18家上市的物管公司，而在2021年的半年內(nèi)，已有20幾家物管公司遞表，并且當(dāng)前在港上市的物管公司數(shù)量已達(dá)到47家。中駿商管作為一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，重點(diǎn)發(fā)力商管賽道，已于6月21日開(kāi)啟招股，時(shí)間持續(xù)到6月24日，并預(yù)計(jì)將在7月2日正式于聯(lián)交所主板掛牌上市。每股發(fā)售價(jià)3.7-4.6港元，每手1,000股，集資最多23億港元。

　　本次上巿引入四名基石投資者，包括安踏體育(02020)副主席兼執(zhí)行董事丁世家先生之家族信托公司和盛海外、恒安國(guó)際(01044)執(zhí)行董事許清流先生全資擁有的King Terrace Limited、九牧王(601566.SH)投資部主管林婉瑩女士及TX Capital。各基石投資者將有由上巿日期起6個(gè)月的禁售期。

　　在物管分拆上市潮下的商管賽道中，中駿商管無(wú)疑是近期最大的焦點(diǎn)。

　　稀缺的商管賽道標(biāo)的

　　從中駿商管的命名便可以看出其對(duì)于商管賽道的突出定位。目前，港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性公司僅4家，商管物業(yè)股在港股中仍屬于稀缺性標(biāo)的。隨著中駿商管為代表的商管標(biāo)的陸續(xù)上市及已上市的物業(yè)標(biāo)的業(yè)務(wù)重心向商管遷移，商管賽道有望在未來(lái)幾年持續(xù)擴(kuò)容。

　　中駿集團(tuán)于2017年正式提出2020年“千億級(jí)規(guī)模”戰(zhàn)略目標(biāo)。在此期間，公司進(jìn)一步確立了以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，以商業(yè)購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，由此而奠定了如今的中駿商管在商管賽道的布局。

　　依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的持續(xù)深化落地，中駿商管業(yè)務(wù)于近幾年間實(shí)現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)，并形成了多元化的業(yè)務(wù)形態(tài)。

　　目前，公司在管物業(yè)涵蓋住宅物業(yè)、購(gòu)物商場(chǎng)、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、學(xué)校、圖書(shū)館及其他物業(yè)。其中，中駿商管自2003年以來(lái)一直以“世邦泰和”、“中駿世界城”及“中駿廣場(chǎng)”三個(gè)品牌提供物業(yè)管理服務(wù);就購(gòu)物商場(chǎng)而言，公司也以“都市流行”、“品質(zhì)生活”及“都市奧萊”三種不同的市場(chǎng)定位策略迎合不同城市和地區(qū)客戶的物業(yè)需求。

　　截至2020年12月31日，中駿商管簽約管理199個(gè)項(xiàng)目，覆蓋18個(gè)省、市及自治區(qū)。其中，以簽約建筑面積計(jì)算，位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的占比分別為42.4%、21.2%、14.9%、10.9%及10.6%，地域分布上也形成了多元化的物業(yè)組合。

　　智通財(cái)經(jīng)APP了解到，中駿商管于2019年開(kāi)始提供購(gòu)物商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)，作為中駿集團(tuán)擴(kuò)大其購(gòu)物商場(chǎng)組合戰(zhàn)略的一部分。同時(shí)中駿集團(tuán)為進(jìn)一步擴(kuò)張業(yè)務(wù)，2019年開(kāi)始收購(gòu)混合用途土地，可供開(kāi)發(fā)購(gòu)物商場(chǎng)的同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。

　　2018-2020年間，中駿商管商管業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)。按物業(yè)類型劃分，公司商業(yè)物業(yè)收入占比分別為38.4%、42%和46.3%，逐年增多，相應(yīng)的住宅物業(yè)收入占比分別為61.6%、58%和53.7%，2020年商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)收入幾近平分。

　　在運(yùn)營(yíng)水平方面，于往績(jī)記錄期內(nèi)，包括中駿商管泉州世界城、南安世界城、水頭世界城及仙游世界城在內(nèi)的四個(gè)在管購(gòu)物商場(chǎng)于開(kāi)業(yè)起或2018-2020年間維持了超過(guò)99.1%的較高整體物業(yè)管理費(fèi)收取率及超過(guò)93.2%的較高平均占用率。

　　憑借著中駿集團(tuán)“一體兩翼”的協(xié)同效應(yīng)，中駿商管在商管賽道上的定位日益突出。與此同時(shí)，隨著該戰(zhàn)略的深耕落地，中駿集團(tuán)于2020-2021年在土拍市場(chǎng)上保持活躍。其中，2020年中駿集團(tuán)新增38幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中23為支撐“一體兩翼”協(xié)同戰(zhàn)略的綜合性用地，包括新增中駿世界城購(gòu)物中心19座，新增方隅公寓9個(gè)。

　　進(jìn)入2021年，中駿接連在北京、合肥、上海、杭州等核心一二線重點(diǎn)城市頻頻布局，僅5月單月便在全國(guó)連落四子。截至6月15日，2021年中駿集團(tuán)新增土儲(chǔ)面積585萬(wàn)方，總貨值達(dá)804億，其中包含中駿世界城購(gòu)物中心6座和方隅公寓14個(gè)。

　　2020年，中駿集團(tuán)更是提出了其“百城計(jì)劃”，預(yù)計(jì)到2025年開(kāi)業(yè)及在建的世界城數(shù)量將超過(guò)100座。而從版圖布局來(lái)看，中駿的百城擴(kuò)張計(jì)劃并非盲目擴(kuò)張，而是以長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城巿以及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)，逐步鋪開(kāi)全國(guó)化連鎖發(fā)展，形成“4+1”區(qū)域戰(zhàn)略布局。

　　據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，2021年中駿集團(tuán)提出同比提升18%至1200億元的亮眼銷售目標(biāo)。海通國(guó)際指出，該合同銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率為其追蹤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中最快之一。此外，截至2020年底，已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模超過(guò)1100億，相當(dāng)于今年銷售目標(biāo)92%，過(guò)去五年，中駿集團(tuán)的銷售目標(biāo)均是超額完成?；ㄆ毂硎?，在保持穩(wěn)定的逾25%的毛利率和逐步提高權(quán)益比下，中駿集團(tuán)將在2021年至2023年進(jìn)入盈利高增長(zhǎng)期。

　　與此同時(shí)，中駿集團(tuán)2020年宣告通過(guò)了 “三道紅線”的考驗(yàn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率降至59.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.3倍。同時(shí)，加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步改善，由6.7%同比降至6.5%，求進(jìn)步、求擴(kuò)張具備條件。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪更于今年五月將中駿集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”，確認(rèn)公司家族評(píng)級(jí)為“B1”和其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)為“B2”。

　　可以預(yù)期，在中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略及“百城計(jì)劃”的雙重推動(dòng)下，集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模在未來(lái)幾年間將實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。這也將為中駿商管實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)賦能，為其長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展奠基。

　　商管業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)躍遷式增長(zhǎng)

　　背靠母公司穩(wěn)定的項(xiàng)目，中駿商管得以快速發(fā)展，近三年收入和凈利潤(rùn)躍遷式增長(zhǎng)。

　　2018年至2020年，公司產(chǎn)生營(yíng)收實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別達(dá)到3.96億、5.75億和8.05億元人民幣(單位下同)，年復(fù)合增長(zhǎng)42.6%;毛利潤(rùn)分別為1.37億、2.12億和3.57億元，母公司擁有人凈利潤(rùn)分別為2741萬(wàn)、7005萬(wàn)和1.56億元，年復(fù)合增長(zhǎng)138%。

　　盈利能力方面，2018-2020年，公司毛利率、凈利率逐年攀升。其中，總體毛利率分別達(dá)到34.6%、37%和44.3%;凈利潤(rùn)率分別達(dá)8.8%、13.5%、20.2%。

　　另智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2018年至2020年，中駿商管流動(dòng)資產(chǎn)分別為13.12億、10.78億和10.91億元，而其中應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)達(dá)到12.05億、8.9億和4.87億元，相應(yīng)現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為8260萬(wàn)、7458萬(wàn)和5.04億元，可以看到，公司2020年應(yīng)收賬款回流較多，帶來(lái)流動(dòng)資產(chǎn)的改善。

　　而值得一提的是，2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率達(dá)到59.0%，近乎同年住宅物業(yè)毛利率31.6%的兩倍。其中，公司商業(yè)物業(yè)在管建筑面積于2020年為100萬(wàn)平方米，住宅物業(yè)在管建筑面積為1520萬(wàn)平方米，相當(dāng)于公司僅用住宅物業(yè)1/15的商業(yè)在管面積，便實(shí)現(xiàn)了住宅物業(yè)逾4/5的收入貢獻(xiàn)。由此可以看出，商管業(yè)務(wù)成為公司高收益來(lái)源的趨勢(shì)顯著。

　　其中，中駿商管商業(yè)物業(yè)的高盈利水平源自于其商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)處于較高水準(zhǔn)。根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截至2018-2020年度，中駿商管基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為31.2元、29.5元、27.7元人民幣，在中國(guó)上市物管公司中排名第一。

　　與此同時(shí)，公司增值服務(wù)收入(基本商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)以外的服務(wù)收入)也于近幾年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2018-2020年占收比分別達(dá)18.5%、36.6%及48.1%;毛利率也逐年提高，分別達(dá)35.5%、43.5%及53.1%?？傮w來(lái)看，公司整體營(yíng)收水平及盈利能力于近幾年間均實(shí)現(xiàn)躍遷式增長(zhǎng)，而商管業(yè)務(wù)及增值服務(wù)收入無(wú)疑將成為助推其盈利能力增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

　　商管賽道迎來(lái)重要機(jī)遇期

　　目前，在港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性企業(yè)僅有寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活和星盛商業(yè)4家，板塊標(biāo)的具有較強(qiáng)稀缺性。而隨著中駿商管及未來(lái)越來(lái)越多的商管賽道標(biāo)的赴港遞表上市，商管領(lǐng)域有望在未來(lái)幾年持續(xù)擴(kuò)容，形成新的獨(dú)立板塊。

　　據(jù)興業(yè)證券表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是為商業(yè)資產(chǎn)提供保值增值的服務(wù)，為商場(chǎng)提供從設(shè)計(jì)與施工、商場(chǎng)定位、租戶招攬到日常運(yùn)營(yíng)管理等全方位咨詢與運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以提升商場(chǎng)出租率和客流量，進(jìn)而提升銷售額，為業(yè)主獲取更多租金。商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商從中獲取抽成或管理費(fèi)，這是一種輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，具有門(mén)檻高、彈性大、先發(fā)優(yōu)勢(shì)突出的業(yè)務(wù)特點(diǎn)。

　　商管公司更看重本身的運(yùn)營(yíng)能力以及管理的資產(chǎn)的質(zhì)量，而提前布局規(guī)模化發(fā)展的商管公司在地段、招商資源、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力、數(shù)字化資產(chǎn)沉淀以及團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)體系上具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望形成護(hù)城河。

　　目前，我國(guó)商管賽道市場(chǎng)仍處于空間大但市場(chǎng)格局分散的階段，集中度仍處于提升初期，而受益于城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)的需求，購(gòu)物中心供給將持續(xù)增長(zhǎng)，商管空間廣闊。

　　據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)總建筑面積為5.7億平米，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到8.3億平米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.9%。其中，按商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建面計(jì)算，2020年前5大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商僅占市場(chǎng)份額的12.7%，市場(chǎng)格局較為分散。

　　然而，隨著行業(yè)頂層政策支持物管行業(yè)從最基礎(chǔ)的物管業(yè)務(wù)向泛物業(yè)管理滲透，將有越來(lái)越多的類別的物業(yè)或樓宇被納入物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理覆蓋率有望迎來(lái)加速提升;物管公司業(yè)務(wù)范圍也將得到進(jìn)一步延展，行業(yè)市場(chǎng)化、多元增值服務(wù)、智慧物業(yè)等將進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　其中，據(jù)《十四五規(guī)劃綱要》中明確提出，加快物業(yè)服務(wù)品質(zhì)化發(fā)展，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精準(zhǔn)化、精細(xì)化服務(wù)管理能力等，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提出規(guī)范化、品質(zhì)化、數(shù)字化的要求。對(duì)于商管服務(wù)而言，則有助于其進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)價(jià)值拓展。

　　預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年將是商管賽道集中度提升的重要機(jī)遇期。在運(yùn)營(yíng)方面，商業(yè)物業(yè)會(huì)從粗放式走向精細(xì)化，以此來(lái)穩(wěn)固商業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保值增值;在拿地階段，“商業(yè)+住宅”的模式能夠讓開(kāi)發(fā)商以低成本購(gòu)入核心地塊;在地方政府需求方面，城市發(fā)展與居民消費(fèi)需求的日益提升，能夠帶來(lái)輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)增量需求。而對(duì)于中駿來(lái)說(shuō)，抓住大環(huán)境下的機(jī)遇很重要。可以說(shuō)，中駿商管之所以能成為上市“高階玩家”，離不開(kāi)中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略的協(xié)同效應(yīng)，此次入局資本市場(chǎng)，也將開(kāi)啟中駿商管的下一個(gè)里程碑。