原標題：自如、我愛我家再“打擦邊球”

攝影 陳靜思

　　在長租公寓囤積房源、推高房租、甲醛事件尚有余波，政府對于房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的查處仍在持續(xù)之時，我愛我家相寓于近日被曝出房源猛漲、違規(guī)收取中介費。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在續(xù)約房源禁止收取傭金的問題上，除我愛我家之外，自如等中介機構(gòu)也存在此類違規(guī)操作。

　　自如：巧設(shè)“空置期” 打政策擦邊球

　　除了我愛我家以外，記者發(fā)現(xiàn)，市場上還有一些中介機構(gòu)直接或間接對續(xù)約的房源收取傭金。而且，不僅向租客收取，房東也被再次收取。

　　作為長租房東，周先生將自己位于四惠的一套房源委托給了自如，簽訂了3年期的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》。合同中雖然沒有約定如何繳納傭金，但約定了第一年留給自如35天的空置期，此后每年有15天的空置期。“空置期其實就相當(dāng)于支付了傭金，自如的管家也承認。因為無論空置期能否出租出去，都不支付業(yè)主租金。”讓周先生不能接受的是，簽訂了三年期的房屋資管合同，后兩年也要預(yù)留空置期。“按照合同，三年就是一個服務(wù)周期，憑什么要收三次傭金?不過，自如太狡猾，在合同中以空置期而非傭金的提法，巧妙地避開規(guī)定，也是在打擦邊球。”周先生說。

　　近日，自如方面對此事回應(yīng)稱，此空置期為了室內(nèi)空氣達標而統(tǒng)一設(shè)置的。但顯然這一說法并沒有說服力。記者了解到，在今年自如甲醛事件后，自如宣布自9月24日起，首次出租房源空置30天以上才上架出租。而周先生于今年6月8日與自如簽訂的房屋托管合同，顯然當(dāng)時并沒有“為裝修放味而設(shè)置空置期”的說法。“而且空置期內(nèi)房子不一定真的空置，即使有人入住，自如也不會支付房東租金。”周先生說。

　　我愛我家被曝：變相違規(guī)收傭金

　　近日有媒體報道，租客林曉(化名)通過我愛我家租賃的房子，于今年11月9日到期，房屋到期時租金由原來的5700元/月調(diào)整至7000元/月，漲幅達22.8%。而且，我愛我家經(jīng)紀人提出了“加收一個月房租作為中介費”的續(xù)約條件。

　　記者了解到，對于續(xù)租房源收取中介費的問題，北京市早有相關(guān)規(guī)定明文禁止。2013年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市工商管理局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市人力資源和社會保障局共同發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》明確指出，“同一宗房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得再次收取傭金。”

　　有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定在先，我愛我家則通過一些貓膩手段，變相收取續(xù)約房源的傭金，如巧妙地拆分房屋托管和租賃兩項業(yè)務(wù)，在續(xù)約時以“服務(wù)費”的名義，再次收取等同于一個月房租的費用。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師鐘蘭安接受記者采訪時表示，《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》雖然不是法律，但是政府機構(gòu)發(fā)布的，是具有約束力的。發(fā)現(xiàn)相關(guān)違規(guī)行為，可向北京市住建委反映投訴，政府部門會按照規(guī)定對其進行處罰。

　　鐘蘭安律師還表示，“此類行為還違反《消費者權(quán)益保護法》。政府明令禁止對續(xù)約房屋收取傭金，但房屋中介還向消費者收取，有強買強賣的性質(zhì)，消費者協(xié)會也是有權(quán)對其查處的。”

　　多家融資被“中止” “爆倉”風(fēng)險積聚

　　上述長租公寓百般“套路”消費者，或與資金鏈有關(guān)。

　　“新城控股也在試水長租公寓，成立長租公寓管理中心，但不會成為集團主營業(yè)務(wù)。至少目前租賃市場看不到盈利模式。”新城控股高級副總裁歐陽捷稱，目前房地產(chǎn)市場除租賃領(lǐng)域開“綠燈”外，其他領(lǐng)域都處在收緊態(tài)勢。

　　這也讓以長租公寓運營商為代表的諸多房屋租賃企業(yè)在資本市場上獲得大量融資。其中，2014年、2015年為長租公寓的融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，并出現(xiàn)億級單輪投資。長租公寓一度成為資本市場的“香餑餑”。

　　不過，7月起，包括百度租房、云南城投、鑫苑股份、朗詩集團等多家房企發(fā)行的ABS產(chǎn)品被“中止”，計劃融資額度從幾億元至十幾億元不等。

　　對于房屋租賃企業(yè)而言，ABS、Reits、信托等多種融資渠道的大門似乎剛打開，但近期又出現(xiàn)了收緊的勢頭，向前邁進的過程絕不是一帆風(fēng)順。“不可否認的是，今年夏天，自如甲醛風(fēng)波、中介囤積房源、推高房價，以及幾個長租公寓品牌爆倉的事件，對長租公寓及整個租賃市場形成了一波負面影響?？紤]到風(fēng)險，國家對這種融資手段的監(jiān)管將更加嚴格，金融機構(gòu)的態(tài)度也更加謹慎，所以就出現(xiàn)了ABS、Reits產(chǎn)品發(fā)行暫停的現(xiàn)象。”一家品牌長租公寓負責(zé)人對記者表示。

　　“表面上是二房東，實際上是通過大幅加杠桿和期限錯配來賺錢。像自如、我愛我家等租賃機構(gòu)，通過貸款機構(gòu)或ABS之類的金融衍生品加杠桿，由于不收準備金、存貸比、資本充足率等條件的約束，也不通過三方機構(gòu)進行托管，往往杠桿能加到幾百倍以上。此時一旦相關(guān)領(lǐng)域的監(jiān)管缺失，將產(chǎn)生巨大危害。”金融行業(yè)內(nèi)人士分析。

　　事實上，類似于ABS這種資產(chǎn)證券化的融資模式，是未來行業(yè)的發(fā)展趨勢，也是國外租賃市場較為成熟的操作方式。

　　但可以預(yù)見的是，未來政府對融資的要求、資金的監(jiān)管力度會越來越嚴格，以降低“爆倉”風(fēng)險。

　　長租企業(yè)部分業(yè)務(wù)或被擠壓

　　沒有了熱錢“輸血”與杠桿支撐，長租公寓規(guī)模擴張之路愈發(fā)模糊。

　　有分析指出，品牌公寓的成本費用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支等構(gòu)成。長租公寓房源多為住宅且較為分散，業(yè)主多不愿簽訂長期合同，品牌公寓的拿房成本占到整體收入的50%左右。

　　若長租公寓采取市場融資手段進行規(guī)模擴張，8%的融資成本，使得企業(yè)大概率地進行負杠桿運作，盈利空間有限。由于資產(chǎn)價格的高企，且相對房價來說，租金的上漲幅度相當(dāng)慢，導(dǎo)致租金回報率長期較低。這些都成為長租公寓發(fā)展中的痛點。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，融資輸血被減少和放慢后，長租公寓資金壓力可想而知，“下階段，行業(yè)洗牌是必然的，也是對狂熱的長租公寓發(fā)展的糾正，類似行業(yè)進入門檻不高，前期無序競爭也會遺留很多問題。”

　　“當(dāng)提高利潤這條路走不通后，規(guī)模擴張便成為長租企業(yè)發(fā)展的必然之路。”上述人士稱，幾年后，大量的公租房、集體土地租賃房，甚至“藍領(lǐng)公寓”的入市都將進一步分散其客群。

　　據(jù)了解，作為試點城市，北京明確提出在2017-2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。

　　除此之外，“藍領(lǐng)公寓”也將出現(xiàn)在租房市場。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市公安局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》稱，改建的租賃型職工集體宿舍，土地性質(zhì)、使用年限和容積率不變;租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相“以租代售”，人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人;單次租賃合同期限一般不超過3年，最長不超過5年?！兑庖姟访鞔_了增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道：在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。

　　上述人士稱，當(dāng)“國家隊”入場后，長租企業(yè)在中低端領(lǐng)域的發(fā)展空間將進一步被擠壓。而在中高端租賃領(lǐng)域，目前市場很多主流長租公寓的配套與服務(wù)則難以跟上。