【記者調(diào)查：二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)違約現(xiàn)象】二手房買(mǎi)賣(mài) 誰(shuí)在喪失誠(chéng)信？

　　“誠(chéng)實(shí)信用原則”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)基本準(zhǔn)則。但近幾年，面對(duì)攀升的房?jī)r(jià)，受利益驅(qū)動(dòng)，在二手房交易中，出現(xiàn)了不少完全喪失誠(chéng)信原則的惡意毀約行為，在破壞交易環(huán)境的同時(shí)，也造成了大量的司法訴訟。

　　2016年9月，在北京工作的白先生通過(guò)中介，和出賣(mài)人禹先生簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以340萬(wàn)的總價(jià)款，購(gòu)買(mǎi)禹先生位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)名流花園的一套約160平方米的房子。賣(mài)房人禹先生承諾在2016年11月1日前辦理房屋的抵押注銷(xiāo)手續(xù)。

　　買(mǎi)房人白先生的代理律師 劉軍：我們?cè)?2016年)12月16日之前催告他去辦解押，我們要履行這個(gè)合同，但是對(duì)方以各種各樣的理由不去辦。

　　事實(shí)上，就在2016年9月簽訂購(gòu)房合同到2016年12月這段時(shí)間，北京二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了快速上漲，涉案房屋所在地昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)附近的房子從每平方米2萬(wàn)多元，跳漲到了4萬(wàn)余元。

　　買(mǎi)房人白先生的代理律師 劉軍：對(duì)方就說(shuō)辦解押可能還需要一些手續(xù)費(fèi)，可能要十萬(wàn)塊錢(qián)，我們這邊就不同意。

　　記者：意思是說(shuō)讓你們付了這個(gè)手續(xù)費(fèi)？

　　買(mǎi)房人白先生的代理律師 劉軍：對(duì)。

　　對(duì)于沒(méi)有依照合同約定，在2016年11月1日前辦理房屋解押手續(xù)，賣(mài)房人禹先生是這樣解釋的。

　　賣(mài)房人 禹先生：當(dāng)時(shí)他是跟我說(shuō)什么，希望我們能夠延期，他說(shuō)我現(xiàn)在可能給不了你那錢(qián)(首付115萬(wàn))，那我說(shuō)沒(méi)關(guān)系，我就等你一下。是通過(guò)中介告訴我的，其本人我記得沒(méi)有給我明確表述過(guò)，我們一直跟中介聯(lián)系的。

　　買(mǎi)房人白先生的代理律師講，由于賣(mài)房人禹先生遲遲不對(duì)房子進(jìn)行解押，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，2016年12月25日，買(mǎi)房人白先生向賣(mài)房人禹先生發(fā)送了解除合同的通知。

　　就在解除合同當(dāng)天，買(mǎi)房人白先生又和他人簽訂合同，花400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了臨近小區(qū)的一套90平方米的房子，約合每平方米4.4萬(wàn)元。而依照他三個(gè)月前和禹先生簽訂的合同，那套160平方米的房子，340萬(wàn)，約合每平方米2.1萬(wàn)元。

　　買(mǎi)房人白先生的代理律師 劉軍：現(xiàn)金高了有60萬(wàn)，而且面積縮水了有一套房，70個(gè)平方米，當(dāng)事人是什么心情？

　　買(mǎi)房人白先生將賣(mài)房的禹先生起訴到北京昌平法院后，法院對(duì)此案先后進(jìn)行了三次公開(kāi)開(kāi)庭審理。今年6月23日，做出一審判決，判決賣(mài)房人禹先生支付違約金68萬(wàn)元，并賠償買(mǎi)房人白先生居間代理費(fèi)損失7.48萬(wàn)元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)用總計(jì)5.1萬(wàn)元。

　　禹先生不服一審判決，提起上訴，目前北京一中院正在對(duì)此案進(jìn)行二審。

　　以“遷戶口”相要挾 失信違約判賠

　　受利益驅(qū)使，二手房買(mǎi)賣(mài)中，置誠(chéng)實(shí)守信原則于不顧的違約方，會(huì)找出各種各樣的借口來(lái)推諉拖延、拒不履行合同，其中，借戶口說(shuō)事的也不少見(jiàn)。

　　8月16日，北京市第三中級(jí)人民法院審理了一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)簿公堂的原因，是房產(chǎn)過(guò)戶后，賣(mài)房的白先生并沒(méi)有依照合同約定，及時(shí)將自己的戶口從房子內(nèi)遷出，并且一拖就是近兩年。

　　賣(mài)房人 白成山：因?yàn)殚|女在國(guó)外上學(xué)急需要錢(qián)，我這沒(méi)辦法，我說(shuō)先把這房子賣(mài)了吧，賣(mài)完了以后，價(jià)錢(qián)方面我也考慮，那時(shí)候的房?jī)r(jià)大概在180萬(wàn)左右，中介給我150萬(wàn)，我就給賣(mài)了，這不是著急用錢(qián)嗎。

　　為什么房子過(guò)戶都快兩年了，戶口還沒(méi)遷出呢？白先生的解釋是他自己還有一套拆遷房，但因?yàn)闆](méi)有房本不能落戶；他本想把戶口遷移到自己哥哥家里去，但因?yàn)椴环现毕涤H屬的要求，被派出所拒絕了。

　　因?yàn)榘紫壬患业膽艨谶t遲不遷出，買(mǎi)房人小陳認(rèn)為自己利益受損，于是在今年2月2日將白先生起訴到了北京朝陽(yáng)法院，要求賠償戶口未遷出所產(chǎn)生的違約金15萬(wàn)元。起訴一個(gè)月后，賣(mài)房人白先生一家的戶口遷出了。

　　買(mǎi)房人 陳慶園：為什么你一直遷不出？我2月份一起訴，你3月份就遷出來(lái)了呢，為什么這么巧呢？

　　法官介紹，在北京城區(qū)，二手房買(mǎi)賣(mài)中因戶口遷移問(wèn)題，造成的訴訟逐年增多，這里面除部分賣(mài)房人因?yàn)橘u(mài)房后住進(jìn)公租房、養(yǎng)老院等不具備戶口遷移條件外，更多的還是因?yàn)橘u(mài)房人的不誠(chéng)信行為所導(dǎo)致。

　　北京市第三中級(jí)人民法院法官 史智軍：我們?cè)趯徖懋?dāng)中發(fā)現(xiàn)，更多是因?yàn)槌鲑u(mài)人覺(jué)得自己賣(mài)房賣(mài)便宜了，所以他就不按時(shí)把戶口牽出去，以此作為和買(mǎi)受人談判的價(jià)碼，能不能再把房屋的價(jià)格往上抬一抬，再增加一些錢(qián)呢。所以明顯的是一個(gè)違背誠(chéng)信的行為。

　　對(duì)于白先生和小陳因戶口遷移問(wèn)題產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，北京朝陽(yáng)法院一審認(rèn)定賣(mài)房人白先生違約，判決賠償買(mǎi)房人小陳違約金52910元。白先生承認(rèn)自己違約，但認(rèn)為違約金數(shù)額過(guò)高，上訴到了北京三中院，請(qǐng)求降低賠償額度，該案目前二審還沒(méi)有宣判。

　　學(xué)區(qū)房遇新政 不誠(chéng)信交易判違約

　　在二手房交易中，有部分是學(xué)區(qū)房，由于學(xué)區(qū)政策變化而導(dǎo)致的購(gòu)房糾紛也不少見(jiàn)。

　　北京的劉女士為了讓孩子在2018年就讀朝陽(yáng)區(qū)一重點(diǎn)小學(xué)，特意在2017年3月，通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了王先生夫婦名下的學(xué)區(qū)房，雙方約定：賣(mài)房人應(yīng)將房子所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)名額在2018年3月1日前空出；如學(xué)區(qū)情況、學(xué)區(qū)名額不屬實(shí)，或者逾期遷出戶口，致使買(mǎi)房人劉女士無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的，劉女士有權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　北京市第三中級(jí)人民法院法官 楊夏：兩家比較特殊，兩家都有孩子，都要上學(xué)，而且是前后腳，就是今年我來(lái)上，占用這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)位，那么明年房屋過(guò)戶給你之后，你這個(gè)孩子接著再上學(xué)，是這樣一個(gè)情況。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂一個(gè)月后，2017年4月27日，北京市朝陽(yáng)區(qū)教委頒布了新的學(xué)區(qū)政策，一棟房子6年內(nèi)只能有一個(gè)學(xué)位。新政導(dǎo)致的結(jié)果是，如果賣(mài)房的王先生夫婦2017年用了房子對(duì)應(yīng)的學(xué)位指標(biāo)讓自家孩子入了學(xué)，那買(mǎi)房的劉女士2018年就無(wú)法再讓自家孩子升入這所小學(xué)了。

　　但就在這種合同約定事項(xiàng)出現(xiàn)重大變動(dòng)的情況下，賣(mài)房人在沒(méi)有和買(mǎi)房的劉女士進(jìn)行任何協(xié)商的情況下，2017年5月，直接使用涉訴房屋的指標(biāo)為自家孩子辦理了上學(xué)手續(xù)。買(mǎi)房的劉女士獲悉這一情況后，要求解除合同。但賣(mài)房的王先生夫婦不同意，認(rèn)為買(mǎi)房人劉女士家孩子在2018年無(wú)法升入原先的重點(diǎn)小學(xué)是政策變化所致，不是自己違約。為此還要求買(mǎi)房人劉女士支付違約金和賠償金100余萬(wàn)元。

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，賣(mài)房人王先生夫婦在明知新政六年一學(xué)位的情況下，仍使用涉訴房屋的指標(biāo)為自己的子女辦理入學(xué)登記手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)房人劉女士的子女無(wú)法再根據(jù)原合同約定使用涉訴房屋的入學(xué)指標(biāo)，從而使劉女士買(mǎi)房合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。最終認(rèn)定賣(mài)房人王先生夫婦構(gòu)成違約，判決雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)房人支付買(mǎi)房人劉女士違約金15萬(wàn)元。

　　北京三中院二審此案后，支持了一審判決，只是對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行了調(diào)解。

　　法官解釋?zhuān)税阜ㄔ褐耘卸ㄙu(mài)房人違約，并承擔(dān)大額違約金，主要還是因?yàn)樗麄冞`背了誠(chéng)信原則。

　　北京市第三中級(jí)人民法院法官 楊夏：這種情況下，一般是不會(huì)認(rèn)定為出賣(mài)方違約或者買(mǎi)受人違約，因?yàn)檫@是出現(xiàn)了一個(gè)政策的變化，但是這個(gè)出賣(mài)方因?yàn)闆](méi)有遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，跟對(duì)方及時(shí)去溝通、協(xié)商，自己就把這個(gè)學(xué)位給使用了，那么這種情況下他可能侵害到對(duì)方的權(quán)益了，使對(duì)方買(mǎi)這個(gè)房子的目的直接就落空了，所以他就承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　一房二賣(mài) 不誠(chéng)信房主賠40多萬(wàn)

　　當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，面對(duì)利益的誘惑，個(gè)別不誠(chéng)信房主會(huì)想盡各種方法拒絕履行原購(gòu)房合同，有的更干脆，直接一房二賣(mài)。

　　在江蘇蘇州，2016年2月，買(mǎi)房人周先生與賣(mài)房人王先生通過(guò)中介簽訂了一套約300平方米房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，總價(jià)款199.5萬(wàn)元，約定2016年5月10日前辦理網(wǎng)簽手續(xù)，周先生支付了8萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但眼看著辦理網(wǎng)簽的時(shí)間到了，買(mǎi)房的周先生卻怎么也約不上賣(mài)房的王先生了。

　　買(mǎi)房人 周先生：總是以各種理由――不在蘇州，出差了，等什么時(shí)間回來(lái)再回答，等到那個(gè)點(diǎn)，他也不主動(dòng)聯(lián)系你。

　　那段時(shí)間，蘇州的房?jī)r(jià)漲幅較大，周先生覺(jué)得賣(mài)房的王先生可能認(rèn)為房子賣(mài)虧了，所以在進(jìn)行推脫。后來(lái)賣(mài)房的王先生果然提出，房子漲了四五十萬(wàn)，要加價(jià)。買(mǎi)房的周先生同意加十萬(wàn)，但最后，賣(mài)房的王先生干脆說(shuō)不賣(mài)給他了。

　　買(mǎi)房人 周先生：不賣(mài)了，就是不賣(mài)了，拿我怎樣，只要收你多少錢(qián)，多少錢(qián)還給你，這個(gè)事情就沒(méi)有了。

　　周先生隨即將賣(mài)房人王先生起訴到了當(dāng)?shù)胤ㄔ海⑻岢鲐?cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，查封了涉案房屋。就在法院審理期間，另有兩名買(mǎi)房人也將王先生訴至法院。原來(lái)，在利益驅(qū)使下，賣(mài)房人王先生在和買(mǎi)房的周先生簽訂合同一個(gè)月后，又和他人簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋總價(jià)230多萬(wàn)元，并收了定金20萬(wàn)元。

　　法院審理后對(duì)該案作出判決，房子最終還是以原定199.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給第一個(gè)買(mǎi)房人周先生。并判決一房二賣(mài)的王先生支付第二個(gè)買(mǎi)房人違約金40萬(wàn)元。

　　蘇州市吳中區(qū)人民法院法官 史華松：通過(guò)兩個(gè)案件的處理，最后被告付出的代價(jià)是40萬(wàn)元的違約金，以及法院在處理過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)用等等，相關(guān)的訴訟成本全部由被告承擔(dān)?？梢钥闯鲞@個(gè)不誠(chéng)信行為付出了相應(yīng)的代價(jià)。

　　面對(duì)法院的判決，賣(mài)房人王先生先是不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，辦理過(guò)戶手續(xù)后，又拒不搬出房屋，企圖再要點(diǎn)“補(bǔ)貼”，但面對(duì)法院的強(qiáng)制執(zhí)行，他最終還是搬出房屋，為自己的不誠(chéng)信行為買(mǎi)了單。

　　失信方還可能承擔(dān)房屋差價(jià)損失

　　事實(shí)上，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，不守誠(chéng)信、惡意違約的可能是賣(mài)房人，但近期隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控，也出現(xiàn)了因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房人拒絕履約的案例。專(zhuān)門(mén)審理房產(chǎn)糾紛案件的北京西城法院法官田曉昕告訴記者，對(duì)于涉房產(chǎn)訴訟中不誠(chéng)信的一方，法院在判決時(shí)，不只是會(huì)讓他們依照合同約定承擔(dān)違約金，還會(huì)考慮房屋差價(jià)損失，以此加大對(duì)失信一方的懲戒。

　　北京市西城區(qū)人民法院法官 田曉昕：如果合同約定的違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)守約方的損失的話，守約方可以要求賣(mài)房人承擔(dān)一個(gè)房屋的差價(jià)損失。