原標(biāo)題：法院：以合同總價(jià)為基數(shù)算!

　　現(xiàn)實(shí)中，還真有開發(fā)商這么干?

　　廣州市住建委近日發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說(shuō)明》明確指出“嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備”。昨日，廣州中院就通報(bào)了一宗開發(fā)商與購(gòu)房者簽“雙合同”規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)政策、逃避納稅義務(wù)后惹糾紛的案子，法院最終判決“雙合同”無(wú)效。

　　法官在深入計(jì)算后表示，簽訂“雙合同”對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很不公平――購(gòu)房成本增加、可貸款金額減少，賣房時(shí)還將面臨補(bǔ)繳稅款等。

　　案 情

　　買房簽了雙合同 打官司按哪個(gè)算?

　　今年9月19日，廣州中院房地產(chǎn)庭審理的系列商品房預(yù)售合同逾期辦證案件中(系列案共11件)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在銷售廣州市荔灣區(qū)某樓盤房屋時(shí)采用“雙合同”手法，主導(dǎo)購(gòu)房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價(jià)款，購(gòu)房者因開發(fā)商逾期辦證起訴給付違約金。

　　案中，開發(fā)商與購(gòu)房者黃先生簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，合同約定了房屋買賣價(jià)款為132萬(wàn)余元，裝修交付。同時(shí)，黃先生按開發(fā)商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委托協(xié)議書》，約定了裝修價(jià)款28萬(wàn)余元。兩份合同簽訂后，黃先生支付了房?jī)r(jià)款和裝修款。后因開發(fā)商逾期辦證，雙方產(chǎn)生糾紛，黃先生起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證違約金。

　　那么，此時(shí)，逾期辦證違約金的基數(shù)是房屋買賣價(jià)132萬(wàn)余元呢，還是房屋買賣價(jià)132萬(wàn)余元與裝修價(jià)款28萬(wàn)余元之和呢?

　　上 訴

　　裝修合同被認(rèn)定 開發(fā)商主導(dǎo)所簽

　　一審判決，開發(fā)商為黃先生辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并向黃先生以房屋買賣合同價(jià)為基數(shù)支付逾期辦證違約金。黃先生認(rèn)為一審法院認(rèn)定違約金計(jì)算基數(shù)時(shí)，未將裝修款計(jì)入房屋交易總價(jià)款，于是提起上訴。

　　廣州中院認(rèn)為，黃先生在向開發(fā)商購(gòu)買涉案房屋時(shí)，簽訂了兩份合同，一份是其與開發(fā)商簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書》。黃先生稱其簽訂裝修合同時(shí)并無(wú)某裝修公司人員在場(chǎng)簽約，而是在售樓部簽約，其簽字后是由開發(fā)商拿回去蓋上某裝修公司公章，對(duì)此事實(shí)開發(fā)商雖未確認(rèn)，但也未明確否認(rèn)。結(jié)合商品房買賣中的現(xiàn)實(shí)情況和審判實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)判斷，法院采信購(gòu)房者黃先生的主張，本案裝修合同實(shí)質(zhì)為開發(fā)商主導(dǎo)所簽。

　　法院指出，開發(fā)商主導(dǎo)購(gòu)房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當(dāng)事人對(duì)房屋進(jìn)行裝修的真實(shí)意思表示。購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的買賣合同中已經(jīng)約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務(wù)主體應(yīng)為開發(fā)商，購(gòu)房者無(wú)需另行與他人就涉案房屋簽訂裝修合同。

　　判 決

　　開發(fā)商逃避納稅 “雙合同”認(rèn)定無(wú)效

　　“開發(fā)商主導(dǎo)購(gòu)房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實(shí)為將案涉房屋交易價(jià)款拆分為兩部分，一部分為買賣合同價(jià)款132萬(wàn)余元，一部分為裝修價(jià)款28萬(wàn)余元，目的是規(guī)避地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)政策、逃避納稅義務(wù)，損害了社會(huì)公共利益。”二審判決書寫道。

　　法院就此指出，依民法總則中“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定，黃先生與裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。雙方當(dāng)事人隱藏的真實(shí)意思表示為涉案房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買賣合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。因此，黃先生要求以兩項(xiàng)價(jià)款之和作為計(jì)算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　主審法官表示，開發(fā)商想出各種“奇招”，來(lái)規(guī)避調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)利益最大化，“雙合同”就是這種背景下產(chǎn)生的畸形銷售行為。該類型案件通常存在兩類爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是對(duì)于買賣合同和裝修合同的效力評(píng)判;二是對(duì)于房屋交易總價(jià)款的認(rèn)定。

　　法官指出，簽訂“雙合同”對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很不公平，同時(shí)也可能造成政府稅收減少，損害社會(huì)公共利益。本案認(rèn)定裝修合同無(wú)效，將裝修款歸入總房?jī)r(jià)款的一部分，是希望做出一個(gè)價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)交易方遵守政策法規(guī)。

　　“不過(guò)，要真正遏制‘雙合同’現(xiàn)象，還需各部門聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)厲打擊制定雙合同的開發(fā)商。同時(shí)，購(gòu)房者也應(yīng)擦亮眼睛，防止掉入陷阱。”法官稱，針對(duì)本案所涉“雙合同”問(wèn)題，已同步向相關(guān)行政管理部門發(fā)送司法建議。