2018年第三季度，廣州甲級(jí)辦公樓的空置率繼續(xù)下降，而琶洲成為租賃成交最為集中的區(qū)域。近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年第三季度回顧報(bào)告。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“回顧2018年第三季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)活躍，聯(lián)合辦公成為租賃市場(chǎng)新亮點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著；租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升，整體租金環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到3.6%，單季增幅為近八年來最高。”

　　甲級(jí)辦公樓租賃成交集中在琶洲

　　聯(lián)合辦公成為租賃市場(chǎng)新亮點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著。本季度廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求延續(xù)了近幾季度活躍的態(tài)勢(shì)。盡管整體租賃需求繼續(xù)保持在高位，市場(chǎng)問詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經(jīng)極為有限，因此本季度租賃成交集中出現(xiàn)在琶洲市場(chǎng)，尤其是新竣工的項(xiàng)目當(dāng)中。

　　各大知名聯(lián)合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；與此同時(shí)，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。此外，科技行業(yè)表現(xiàn)活躍――有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴(kuò)租的機(jī)會(huì)，而本地科技企業(yè)的辦公室升級(jí)需求也十分突出。

　　琶洲迎來新供應(yīng)，全市整體空置率仍穩(wěn)中微降。本季度有一座甲級(jí)辦公樓在琶洲落成，總體量超過87000萬平方米。這是廣州2018年首個(gè)新增甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，而琶洲也繼2017年第二季度以來第一次迎來新增供應(yīng)。

　　盡管本季度有新增供應(yīng)的出現(xiàn)，但其良好的出租率使得琶洲市場(chǎng)空置率僅有小幅上升，而核心區(qū)域可租面積的繼續(xù)吸納則保證了全市整體空置率的穩(wěn)定。

　　甲級(jí)辦公樓空置率下降

　　第三季度全市甲級(jí)辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至6.6%。

　　整體租金漲幅繼續(xù)提速，機(jī)構(gòu)投資者密切關(guān)注核心區(qū)域。受到核心CBD珠江新城長(zhǎng)期供不應(yīng)求的推動(dòng)，甲級(jí)辦公樓租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升。本季度整體租金環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到3.6%，單季增幅為近八年來最高。珠江新城市場(chǎng)租金增幅引領(lǐng)全市，而琶洲市場(chǎng)租金則受新增供應(yīng)影響，在連續(xù)幾個(gè)季度的躥升后出現(xiàn)一定程度的放緩。

　　受辦公樓市場(chǎng)租金上漲以及粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的帶動(dòng)，廣州甲級(jí)辦公樓投資市場(chǎng)持續(xù)活躍。除核心區(qū)域外，發(fā)展勢(shì)頭良好的新興甲級(jí)市場(chǎng)如琶洲與廣州國(guó)際金融城也受到各類投資者的關(guān)注，本季度非甲級(jí)項(xiàng)目成交較上季度也有所增加。

　　未來12個(gè)月內(nèi),廣州將有五處新增甲級(jí)辦公樓落成，分別有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來項(xiàng)目當(dāng)前預(yù)租賃態(tài)勢(shì)良好，且大多數(shù)新增供應(yīng)都有預(yù)留業(yè)主自用部分，新增可租面積相對(duì)有限。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計(jì)，持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求將帶來穩(wěn)定的吸納，全市整體空置率僅會(huì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。值得關(guān)注的是，空置率一直處于低位的越秀區(qū)，其供應(yīng)不足的問題將隨著下一個(gè)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)供應(yīng)――星寰國(guó)際商業(yè)中心在2020年的落成而釋放，新增8.9萬平方米的甲級(jí)供應(yīng)量，可舒緩越秀區(qū)積壓的升級(jí)換代需求。

　　新零售繼續(xù)在廣州開拓市場(chǎng)

　　本季度零售商對(duì)位于傳統(tǒng)商圈的商場(chǎng)需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)良好，對(duì)零售商依然保持較高的吸引力。

　　從行業(yè)分布來看，新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場(chǎng)部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬達(dá)廣場(chǎng)開了第一家線下體驗(yàn)店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)在持續(xù)了一段時(shí)間后，由于市場(chǎng)日漸趨于充分競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮小，零售商的擴(kuò)張需求有所放緩。

　　本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來說，市郊的零售商場(chǎng)空置面積小，業(yè)主對(duì)未來租賃市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費(fèi)者消費(fèi)偏好的品牌。

　　本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場(chǎng)密度較低，一站式消費(fèi)體驗(yàn)帶動(dòng)客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場(chǎng)租金整體增長(zhǎng)幅度仍較小。

　　未來十二個(gè)月約有75萬平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費(fèi)者較強(qiáng)的消費(fèi)需求，市郊商場(chǎng)一直維持較好的開業(yè)率，因此新開的商場(chǎng)對(duì)市郊以及全市商場(chǎng)整體空置率的拉升影響較小。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率僅會(huì)有小幅度上升，2019年則會(huì)下降。新零售與精品超市等會(huì)繼續(xù)尋求擴(kuò)張，市場(chǎng)供求基本平衡。