增收不增利 大發(fā)地產(chǎn)高負(fù)債下的上市路
繼10月11日在港交所成功敲鑼上市，大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大發(fā)地產(chǎn)”）于近日再度引發(fā)資本市場(chǎng)關(guān)注。相比內(nèi)房股近期以來的一片慘淡走勢(shì)，大發(fā)地產(chǎn)這家此前不被看好的區(qū)域性房企，上市首周的股價(jià)卻走出了一條從企穩(wěn)到上揚(yáng)的上漲曲線。然而這家黑馬房企的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)并沒有想象中好看。一方面，土儲(chǔ)多位于華東三四線城市，去庫(kù)存的紅利收尾讓市場(chǎng)變得不可期；另一方面，增收不增利的尷尬也讓這家負(fù)債率達(dá)到270.8%的中小房企負(fù)重前行。
開盤走穩(wěn) 逆勢(shì)上揚(yáng)
10月11日，大發(fā)地產(chǎn)在港交所敲鑼上市，成為今年以來繼正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)之后，第三家成功在港股亮相登陸的境內(nèi)房企。值得一提的是，與大發(fā)地產(chǎn)一同站在聚光燈下的，還有同日上市的美的置業(yè)，不過兩只內(nèi)地地產(chǎn)股卻在香港資本市場(chǎng)演繹出了不同的姿態(tài)。
在大發(fā)地產(chǎn)與美的置業(yè)股票首發(fā)之時(shí)，全球資本市場(chǎng)正經(jīng)歷驚魂一周。10月11日，美國(guó)道?瓊斯指數(shù)已連續(xù)兩天暴跌，累計(jì)跌幅超1300點(diǎn)，創(chuàng)下今年2月以來最大跌幅；香港恒生指數(shù)當(dāng)日跌逾千點(diǎn)；A股市場(chǎng)也跌勢(shì)不減。在此背景下，美的置業(yè)發(fā)行1.8億股，發(fā)售價(jià)格17港元/股，首日上市即破發(fā)，報(bào)收15.92港元/股，跌幅達(dá)6.35%；大發(fā)地產(chǎn)發(fā)售2億股，卻逆市走穩(wěn)，守住了4.2港元/股的發(fā)售價(jià)，盤中最高為4.26港元/股。
自上市首日股價(jià)走穩(wěn)之后，10月12日-15日，大發(fā)地產(chǎn)“三連升”――股價(jià)連續(xù)三日穩(wěn)定上升，曾最高至5.13港元/股，較首發(fā)價(jià)格漲幅最高達(dá)22%。截至10月23日收盤，大發(fā)地產(chǎn)收于4.62港元/股，仍較發(fā)售價(jià)高出10%，相比一眾“跌跌不休”的內(nèi)房股而言，行情樂觀。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在近期港股市場(chǎng)持續(xù)低迷的大勢(shì)下，大發(fā)地產(chǎn)股價(jià)表現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)，反映出了資本市場(chǎng)對(duì)這一新股的認(rèn)可，此外，也說明其股票價(jià)格存在被低估的情況。
同策研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，除股票價(jià)格被低估因素外，大發(fā)地產(chǎn)上市時(shí)間處于三季報(bào)前后的節(jié)點(diǎn)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是支撐其股價(jià)上漲的一大因素。
重倉(cāng)華東三四線的AB面
大發(fā)地產(chǎn)此前的發(fā)展，并未如喜慶的企業(yè)名稱一般順?biāo)?。作為已建業(yè)22年、資歷長(zhǎng)于眾多內(nèi)地房企的“老人”，截至上市敲定，外界給它的定位仍然是區(qū)域性、中小型房企。
資料顯示，大發(fā)地產(chǎn)原名凱潤(rùn)房地產(chǎn)，1996年發(fā)跡于浙江溫州，創(chuàng)始人系葛和凱與另一位獨(dú)立個(gè)人投資者。2001年，大發(fā)地產(chǎn)挺進(jìn)上海并將總部遷至滬上，此后又先后于2003年、2008年將地產(chǎn)業(yè)務(wù)開拓至江蘇省及安徽省。該公司專注于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)及銷售，絕大部分收益也來源于此。從營(yíng)收數(shù)據(jù)來看，大發(fā)地產(chǎn)2015-2017年?duì)I業(yè)收入分別為6.77億元、6.57億元和44.14億元，2017年?duì)I收增長(zhǎng)迅猛，相比2015年增幅超過500%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，大發(fā)地產(chǎn)此前的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略一直較為保守，2017年的業(yè)績(jī)猛增與企業(yè)少主的激進(jìn)擴(kuò)張不無關(guān)系。
據(jù)了解，2015年，葛和凱辭去管理層職位，僅保留高級(jí)顧問一職，其子葛一