即將于9月13日開幕的北京秋季房展一向是樓市的風向標，而近年來，美國、英國、希臘、塞浦路斯等國家的地產(chǎn)項目不遠萬里，紛紛登陸房展會，尋找中國買家。如今，人民幣匯率由升轉(zhuǎn)跌，外匯管制開始加碼，海外置業(yè)還有出路嗎？對此，北京秋季房展組委會主任魏克非告訴北京青年報記者，移民、全球資產(chǎn)配置、對外投資升值等因素依舊吸引著北京購房人。本次房展會海外部分有近30個國家和地區(qū)參與，超過120個海外地產(chǎn)項目參展。其中，低至40萬-50萬人民幣的小戶型公寓成為展會主力。

　　120個海外項目參展 泰國領銜新興市場

　　與旅居養(yǎng)老項目、北京本地項目并列為北京房展會三駕馬車的海外置業(yè)項目今年同樣獨立成館。

　　負責房展會海外項目招商工作的魏克非告訴北青報記者，今年的秋季房展，海外項目的參與規(guī)模比春季房展更大，有來自美國、加拿大、澳大利亞、西班牙、葡萄牙、希臘、新加坡、馬來西亞、泰國、柬埔寨、日本、迪拜等近30個國家和地區(qū)的120余個項目參展。提供的項目包括高檔公寓、別墅、度假地產(chǎn)、美國EB-5及歐洲等國最新購房移民項目。

　　此外，展會現(xiàn)場還邀請了多家移民機構參與，包括太平洋加達、逸鼎投資、美國威翰、津橋移民等。

　　“美國、澳大利亞仍是最受中國投資者青睞的國家?！蔽嚎朔潜硎?，美國加州、佛羅里達、德州的房地產(chǎn)項目在過去幾年里都表現(xiàn)出了較好的投資屬性，美國房產(chǎn)也在不斷增值。美國的EB-5移民項目雖然門檻未變，仍是50萬美金，但需要排期。

　　除了傳統(tǒng)投資國家外，泰國是另一個熱門置業(yè)的國家。魏克非介紹說，泰國此次參展的項目多達20個，是所有國家中參展項目最多的。伴隨著中國一帶一路的不斷推進，中國市場的影響力日益增加，中東的迪拜，東南亞的泰國、馬來西亞，甚至柬埔寨的項目都在逐年增加。

　　政策變化 海外投資額不斷下降

　　大量海外地產(chǎn)依舊涌入國內(nèi)，那國內(nèi)購房者是否買賬呢？事實上，從今年3月1日，境外投資監(jiān)管進一步增強，加上原有的外匯管制，對企業(yè)及個人的境外投資交易都造成不小的影響。疊加人民幣貶值的因素，中國資本的海外置業(yè)能力并不像早些年那么高漲。

　　不久前，房地產(chǎn)服務公司戴德梁行就發(fā)布了一份《2018年二季度中國境外地產(chǎn)投資報告》。報告顯示，二季度國內(nèi)地產(chǎn)投資者境外地產(chǎn)投資總額進一步下降至43億美元。報告同時預測，伴隨著持續(xù)緊縮的融資環(huán)境，預計全年內(nèi)地投資者的境外投資金額會同比下降約40%到50%，境外地產(chǎn)投資將創(chuàng)下自2015年起的新低。

　　僅以美國為例，與以往綠地、萬科、萬通等知名開發(fā)商爭相進入美國市場投資不同，報告顯示，今年的整個二季度，內(nèi)地投資者在美國地產(chǎn)市場投資進一步降至8100萬美元，僅成交了兩個項目，分別是寫字樓和住宅。

　　戴德梁行大中華區(qū)海外投資主管張令青向北青報記者表示：“目前來源于國內(nèi)金融及政策環(huán)境的雙重壓力，迫使開發(fā)商在投資海外地產(chǎn)時變得更為謹慎及具有策略性。同時，國家間的政治博弈也對國內(nèi)投資者投資海外市場，特別是今年的美國地產(chǎn)市場產(chǎn)生不小的負面影響?！辈贿^，他同時認為從長期來看，因美國地產(chǎn)市場高透明度及物業(yè)資源的豐富性，未來的地產(chǎn)投資仍保持樂觀。

　　適應新形勢 房展會主推40萬-50萬元的投資公寓

　　對于專業(yè)機構的海外投資降溫的分析報告，魏克非表示，房展會組委會也考慮到了海外市場及國內(nèi)政策環(huán)境的變化，所以除了傳統(tǒng)的移民投資買房外，房展會還順應新的海外投資形式，重點引入了低總價的海外地產(chǎn)項目。

　　以希臘為例，魏克非告訴北青報記者，希臘經(jīng)濟開始走出危機，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。加上希臘是西方文明的發(fā)源地，旅游度假吸引著不少西方游客。而目前希臘只需要25萬歐元便可實現(xiàn)買房移民，總價約為200萬人民幣。因此，即便對外投資出現(xiàn)降速跡象，但因為低總價的因素仍有不少關注者。

　　此外，從距離遠近和文化差異來看，東南亞的買房投資有取代歐美的跡象。得益于一帶一路政策，泰國、柬埔寨、馬來西亞、新加坡甚至迪拜的項目將在房展會上亮相。魏克非表示，像泰國的參展項目，不少都是主打 40萬-50萬人民幣的度假型公寓，這類公寓都是精裝修交房，面積在20-30平方米之間，全部是使用面積，沒有公攤。并且付款方式比較靈活，一般是定金5萬-10萬泰銖，首付30%左右，隨后在交房時再支付另外70%。因為總價低，6萬-10萬美金，資金比較容易籌措。

　　泰國奧英集團近日也在北京推出了旗下的Rise公寓項目。泰國開發(fā)商透露，項目主打一至兩居的精裝修智能化公寓，最小僅36平方米即可作出兩房空間。并且配有無邊際泳池、空中會所、瑜伽區(qū)、健身房、智能自動停車系統(tǒng)等公共設施。作為泰國項目的國內(nèi)代理方，泰好房地產(chǎn)一位負責人告訴北青報記者，泰國核心區(qū)的公寓售價在人民幣2.5至3.5萬元/平方米左右。一個項目有30%的份額給到海外投資者，而中國大陸及臺灣的購房人又是這30%份額中的絕大多數(shù)。這部分投資者有共同的特點：國內(nèi)有穩(wěn)定的工作和住房，屬于新興的中產(chǎn)階級，他們希望通過投資海外實現(xiàn)資產(chǎn)全球化配置，但對海外項目的總價有一定要求，并且海外項目不能太遠，平時能出租獲益，兼具旅游度假，提高生活質(zhì)量。該負責人表示，這部分需求對于匯率的上下波動并不十分在意，認為租金收益能夠補差匯率波動的損失。

　　魏克非也持有類似觀點，他認為雖然海外置業(yè)有所降溫，但由于國內(nèi)像海南這樣的傳統(tǒng)熱點區(qū)域?qū)嵤﹪栏裣拶彛糜味燃俚男枨蟛粩嘞驏|南亞等國家轉(zhuǎn)移，自然帶動了對東南亞國家的投資。魏克非還表示，下周開幕的房展會將是一次難得的看房體驗，國內(nèi)項目、旅游度假項目和海外投資項目將集中在一起，購房者可以找到適合自己的需求。