原標(biāo)題：軌道物業(yè)規(guī)?；l(fā)展需可復(fù)制

　　在地產(chǎn)行業(yè)唯快不破理念至上的當(dāng)下，京投發(fā)展并未尋求大舉拿地?cái)U(kuò)張之路，而是依然專注于塑造“軌道物業(yè)專家”身份。日前，京投發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京投發(fā)展”）副董事長(zhǎng)、總裁高一軒首次對(duì)外公布了全新升級(jí)的“TOD智慧生態(tài)圈”商業(yè)模式，并在接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)表示，按照新的商業(yè)模式，未來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、教育等多產(chǎn)業(yè)對(duì)接和導(dǎo)入，給企業(yè)帶來更多盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　模式升級(jí)

　　從公園悅府到西華府，再到琨御府，憑借“地鐵上蓋”明星項(xiàng)目，京投發(fā)展“軌道物業(yè)專家”的身份讓外界逐漸認(rèn)識(shí)并認(rèn)可。

　　高一軒向北京商報(bào)記者介紹，京投發(fā)展軌道物業(yè)建設(shè)分為兩個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期是“站點(diǎn)物業(yè)”，在地鐵站點(diǎn)周邊建設(shè)物業(yè)；第二時(shí)期是軌道車輛段物業(yè)，也就是俗稱的“地鐵上蓋”。

　　日前，在一場(chǎng)地產(chǎn)行業(yè)峰會(huì)上，高一軒發(fā)表了題為“TOD智慧生態(tài)圈的商業(yè)邏輯”的主題演講。TOD，全稱transit-oriented development，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)。TOD智慧生態(tài)圈也被看作是京投發(fā)展商業(yè)模式的升級(jí)。

　　按照高一軒對(duì)TOD智慧生態(tài)圈的定義：TOD指軌道交通導(dǎo)向的綜合開發(fā)模式，智慧指以思維和科技為加速發(fā)展的主要工具，生態(tài)是人文、自然、產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值的共存與提升；圈則是一個(gè)具有自我修復(fù)和優(yōu)化能力的閉環(huán)系統(tǒng)。他對(duì)此解釋，TOD智慧生態(tài)圈強(qiáng)調(diào)對(duì)城市、對(duì)地鐵公司、對(duì)業(yè)主三個(gè)層面做出持續(xù)的貢獻(xiàn)與服務(wù)。

　　高一軒表示，隨著企業(yè)商業(yè)邏輯逐漸清晰，以及公司開始大規(guī)模開發(fā)的推進(jìn)，下一階段，京投發(fā)展將著力構(gòu)建TOD智慧生態(tài)圈商業(yè)模式構(gòu)建，將給該公司實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)對(duì)接導(dǎo)入帶來的可能性。目前，該公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換和科技九大產(chǎn)業(yè)對(duì)接?！皩?dǎo)入到最后可以發(fā)展REITs業(yè)態(tài)，比如長(zhǎng)租公寓、可以追求資本退出。”高一軒補(bǔ)充道。

　　2億平方米背后的擴(kuò)張機(jī)遇

　　對(duì)于京投發(fā)展未來的城市布局，高一軒表示，該公司仍將穩(wěn)守北京區(qū)域。按照北京市軌道交通規(guī)劃的總里程來推算，未來仍將有不少于10個(gè)車輛段的物業(yè)項(xiàng)目有待開發(fā)。

　　北京商報(bào)記者粗略推算，目前京投發(fā)展在京已開發(fā)的“地鐵上蓋”項(xiàng)目，單體項(xiàng)目規(guī)?；驹?0萬-60萬平方米，以此為參照，未來僅在軌道交通物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，京投發(fā)展在京的潛在開發(fā)空間將達(dá)到五六百萬平方米。 “考慮到軌道交通物業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，以及當(dāng)前北京樓市深度調(diào)控的背景，公司決定在深耕北京的同時(shí)，啟動(dòng)全國(guó)布局?！备咭卉幏Q。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)大約有80個(gè)城市規(guī)劃地鐵建設(shè)，已經(jīng)開工建設(shè)的有50個(gè)城市。據(jù)此推算，未來車輛基地?cái)?shù)量在500個(gè)左右，開發(fā)總市場(chǎng)容量達(dá)到2億平方米。

　　高一軒介紹，該公司目前正在與西安、鄭州、無錫等多個(gè)城市地鐵公司接洽。未來京投發(fā)展將重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、以西安為中心的西北地區(qū)、以成都為中心的西南區(qū)域以及其他重點(diǎn)城市。

　　規(guī)模與盈利的平衡

　　“軌道物業(yè)開發(fā)需要鋪墊很長(zhǎng)的時(shí)間，也需要很高的專業(yè)技術(shù)門檻，在土地快周轉(zhuǎn)的時(shí)代，鮮有企業(yè)愿意開發(fā)此類產(chǎn)品。”高一軒進(jìn)一步分析，軌道物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，對(duì)普通企業(yè)而言將帶來極大的財(cái)務(wù)成本，尤其是在當(dāng)前政策環(huán)境下，參與“地鐵上蓋”開發(fā)更是難上加難。在高一軒看來，京投發(fā)展在資源導(dǎo)向和開發(fā)實(shí)力上有明顯優(yōu)勢(shì)。

　　高一軒坦言，在企業(yè)發(fā)展之初，京投發(fā)展的開發(fā)領(lǐng)域包含三條產(chǎn)品線：軌道物業(yè)、景觀物業(yè)以及城市綜合體項(xiàng)目。但在開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)，景觀物業(yè)雖能體現(xiàn)公司的產(chǎn)品營(yíng)造力，但它作為長(zhǎng)周期商業(yè)模式，資金回報(bào)率過低，而且還受到土地出讓、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等各項(xiàng)因素的制約。

　　實(shí)際上，京投發(fā)展也曾嘗試走規(guī)?；_發(fā)的模式。高一軒分析，當(dāng)一家企業(yè)將規(guī)?；鳛楹诵膶?shí)力，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之而來，一旦速度和規(guī)模無法達(dá)到預(yù)期，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力可能會(huì)蕩然無存。嘗試與探索之后，京投發(fā)展將企業(yè)重心轉(zhuǎn)移到軌道開發(fā)物業(yè)這項(xiàng)公司最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展模式上。 而且，軌道物業(yè)開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)快速復(fù)制加速擴(kuò)張，隨著上一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正，即可將資金投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，形成多盤聯(lián)動(dòng)的局面，從而最大限度彌補(bǔ)單體項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的短板。這一點(diǎn)在企業(yè)盈利能力上也可見一斑。根據(jù)2017年京投發(fā)展年報(bào)顯示，2017年企業(yè)銷售毛利率達(dá)到36.37%，在上市房企中位列前茅。

　　來源：北京商報(bào) 記者 董家聲