金隅學(xué)府社區(qū)商鋪

　　兩年前，本報(bào)曾報(bào)道過(guò)在電商沖擊下，“一鋪養(yǎng)三代”的理念受沖擊，當(dāng)時(shí)社區(qū)底商普遍不好賣，甚至要降價(jià)促銷。但今年來(lái)，杭州不少區(qū)域的社區(qū)底商都有明顯“復(fù)蘇”跡象。

　　商鋪投資活躍度增加

　　一年內(nèi)價(jià)格翻倍的不少

　　近日，楊柳郡社區(qū)商鋪開(kāi)售，小面積的底商很快就銷售一空。

　　不少外地投資客由于無(wú)法在杭州購(gòu)買住宅，也將目光投向了杭州的商鋪?！巴獾赝顿Y客比較喜歡熱門板塊，例如錢江新城、錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城等小區(qū)底商，都是他們的首選，這些板塊的外地投資客比重也相對(duì)較高，尤其是來(lái)自上海的投資客，人數(shù)最多。而像丁橋、下沙、三墩等區(qū)域，則是以周邊小區(qū)業(yè)主為主?！币晃涣私馍啼佷N售的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前商鋪主流的投資年回報(bào)率在3%~5%。

　　負(fù)責(zé)下沙金隅空港公館銷售的張經(jīng)理也表示：“今年社區(qū)底商的投資活躍度比前兩年要增加不少，不少投資客就是周邊小區(qū)業(yè)主。去年開(kāi)始下沙二手房大量成交，居住氛圍日益濃厚。于是選擇總價(jià)不高的底商的投資者明顯變多了?！?/p>

　　不少板塊的商鋪價(jià)格也有明顯提升。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)大部分的社區(qū)底商，價(jià)格較去年同期漲幅50%~100%不等，原本底商一直比較低迷的丁橋板塊，其大部分底商的單價(jià)也從去年2萬(wàn)元/m2左右漲至如今3萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2。

　　“尤其是熱門板塊，與去年同期相比，售價(jià)增長(zhǎng)了近一倍。”中原商業(yè)地產(chǎn)部馬愛(ài)萍分析，從去年年中開(kāi)始，杭州部分社區(qū)底商價(jià)格出現(xiàn)了不小的漲幅，“例如錢江世紀(jì)城板塊，部分商鋪去年年中單價(jià)為4萬(wàn)元/m2左右，而當(dāng)前在售單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7萬(wàn)~8萬(wàn)元/m2。未來(lái)科技城板塊社區(qū)底商最高的單價(jià)也漲至7萬(wàn)元/m2左右，而去年同期，相同位置、大小的商鋪價(jià)格才3萬(wàn)元/m2左右。”

　　陳女士2012年購(gòu)買了丁橋某小區(qū)一間29m2的商鋪，當(dāng)時(shí)總價(jià)45萬(wàn)元。“之前商鋪價(jià)格多年沒(méi)漲，但現(xiàn)在問(wèn)了中介，大概可以掛100萬(wàn)元左右，總算是翻倍了?！?/p>

　　新房搖號(hào)后投資渠道更少

　　投資需求輪動(dòng)到社區(qū)底商

　　中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析，社區(qū)底商“復(fù)蘇”，主要與投資渠道變少有關(guān)?！?016年以來(lái)，杭州住宅大量去化，庫(kù)存銳減。加之限購(gòu)、搖號(hào)政策相繼出臺(tái)，要投資住宅，還要看運(yùn)氣。而二手房掛價(jià)普遍較高，已失去投資價(jià)值。投資客不得不將目光轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

　　在商業(yè)地產(chǎn)中，投資客的可選擇余地也并不大。荊海燕表示，作為商業(yè)投資占比很高的產(chǎn)品，酒店式公寓這兩年的漲勢(shì)也非常猛，售價(jià)也不斷增長(zhǎng)，甚至有的產(chǎn)品和2016年相比，單價(jià)漲幅達(dá)到了近100%，這也導(dǎo)致租金回報(bào)率明顯下降。

　　以濱江某酒店式公寓為例，其目前在售的二手單價(jià)約為4萬(wàn)元/m2，租金達(dá)6000元/月，算下來(lái)，一套50m2的酒店式公寓，年投資回報(bào)率3.6%。

　　不少專業(yè)投資客認(rèn)為，酒店式公寓的租金有天花板，但好地段的底商租金及售價(jià)，“養(yǎng)”得好甚至可以成倍增長(zhǎng)，所以，他們開(kāi)始轉(zhuǎn)向做商鋪投資。

　　荊海燕表示，前幾年受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，實(shí)體商鋪的日子一直不好過(guò)。但由于樓市大環(huán)境的變化，社區(qū)底商首先突破重圍，售價(jià)提升，空置率下降。

　　近兩年，全家、羅森等品牌便利店在杭州迅速擴(kuò)張，而其選址，大部分位于社區(qū)底商，為小區(qū)居民提供服務(wù)；其次是中介門店，由于接下來(lái)杭州將進(jìn)入存量房時(shí)代，再加上新房市場(chǎng)已無(wú)中介“用武之地”，門店擴(kuò)張迫在眉睫，幾乎每個(gè)大型小區(qū)樓下，都有3家以上不同的中介門店；再次，輕食類的餐飲店頗受歡迎；最后，越來(lái)越多的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也開(kāi)始在社區(qū)底商找落腳點(diǎn)。

　　如同新房?jī)r(jià)格從市中心到郊區(qū)的板塊輪動(dòng)，投資需求也經(jīng)歷了從住宅到酒店式公寓再到社區(qū)底商的輪動(dòng)。

　　小面積的商鋪受歡迎

　　“養(yǎng)鋪”后回報(bào)率會(huì)提升

　　馬愛(ài)萍說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，面積在100m2以下的商鋪都比較容易出手，尤其是臨近地鐵，周邊又有大量辦公寫字樓的區(qū)域，更是“一鋪難求”。而一些位置相對(duì)較差的商鋪，價(jià)格會(huì)差很多。

　　“杭州地鐵逐漸成網(wǎng)，很多站點(diǎn)周邊的商業(yè)氛圍越來(lái)越濃厚，這也直接拉高了商鋪的價(jià)格?！币允兄行镍P起路上的商鋪為例，馬愛(ài)萍表示，臨近地鐵站的“優(yōu)質(zhì)商鋪”，人流量大，其成交單價(jià)高的甚至達(dá)到15萬(wàn)元/m2。而同在鳳起路上相對(duì)位置較差的商鋪，成交單價(jià)僅為7萬(wàn)元/m2左右。

　　盡管商鋪的售價(jià)有不小的漲幅，但與去年同期相比，這些商鋪的租金卻幾乎保持不變。也就是說(shuō)，對(duì)于今年入手的投資客來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率并不高。為何仍有投資客不斷涌入市場(chǎng)？

　　坊間有“養(yǎng)鋪”一說(shuō)。馬愛(ài)萍解釋，大部分商鋪，剛?cè)胧謺r(shí)年投資回報(bào)率在3%左右是常有的事，通過(guò)3~5年的“養(yǎng)鋪”，隨著區(qū)域的發(fā)展以及人流量的增加，部分商鋪的年投資回報(bào)率甚至可以高達(dá)10%?！爱?dāng)然，倘若經(jīng)過(guò)了3~5年，該商鋪的投資回報(bào)率仍沒(méi)有起色，我們就會(huì)稱這樣的商鋪是‘養(yǎng)不熟’的。這就要看投資者的眼光了。”

　　200m2以上的大面積商鋪

　　依舊比較難賣

　　不過(guò)，也不是所有的商鋪都很好賣。

　　“即使商鋪銷售又熱了，但200m2以上的大商鋪依舊是比較難賣的。所以開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在基本將小區(qū)底商設(shè)計(jì)成100m2以下的商鋪，偶爾有幾間100m2以上的大面積商鋪，但很多都是定向招商。”一位在申花板塊專做商鋪分銷的中介告訴錢報(bào)記者。

　　“與大面積商鋪匹配的業(yè)態(tài)比較少，而且總價(jià)高，不能分割，除非像是連鎖的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，否則，這樣的商鋪買下來(lái)，最后也很難租出去，風(fēng)險(xiǎn)還是有點(diǎn)大的。”馬愛(ài)萍分析。

　　此外，相比社區(qū)商鋪，服裝店占比高的傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪也不好賣。三年前，本報(bào)曾報(bào)道過(guò)武林路女裝街租金連年下跌的情況（2015年8月27日B1版《武林路商鋪，租金年跌兩成》），近三年過(guò)去了，武林路女裝街的許多服裝店紛紛倒閉，整條街幾乎清一色的是餐飲業(yè)態(tài)，僅存的幾家服裝店、飾品店也都主要靠網(wǎng)絡(luò)銷售支撐著。

　　當(dāng)時(shí)，記者報(bào)道武林女裝街一家63m2的商鋪，租金每天約25元/m2，而中原的數(shù)據(jù)顯示，目前武林路女裝街的租金仍與2015年持平，該商鋪日租金仍不到30元/m2。馬愛(ài)萍解釋，就目前來(lái)看，武林路女裝街的商鋪價(jià)格天花板在12萬(wàn)/m2左右，至于十年前50萬(wàn)元/m2的天價(jià)商鋪，以及每天60元/m2的租金，已基本不可能再現(xiàn)。

　　“像武林路、延安路這樣的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于周邊的商業(yè)氛圍本身比較濃厚，一些大型綜合體吸引了大部分人流量，加之電商的沖擊，除了餐飲以外，其他業(yè)態(tài)難以支撐商業(yè)街高昂的租金?！瘪R愛(ài)萍說(shuō)。