大鐘寺附近已建成兩年卻一直開業(yè)未成的“方恒時尚中心”正在謀求轉(zhuǎn)型。北京商報記者獨家獲悉，方恒時尚中心已由早先規(guī)劃的購物中心改為寫字樓，進(jìn)行整體售賣。實際上，由于電商沖擊，如方恒時尚中心這樣從傳統(tǒng)商場或購物中心“商轉(zhuǎn)改”的例子不勝枚舉，其中包括北京中糧廣場C座購物中心、曾經(jīng)的西單商場十里堡店、北京亞運村的北辰購物中心等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前寫字樓整體市場保持平穩(wěn)上升。相較于商場，寫字樓在運營方面技術(shù)要求略低，而租金收入?yún)s更高、更穩(wěn)定。但寫字樓有較強的區(qū)域性，面臨改造成本高、空間利用率低等困境，傳統(tǒng)商場變身寫字樓同樣存在挑戰(zhàn)。

　　整棟出售

　　已建成許久的方恒時尚中心一直未營業(yè)。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這里已由原本的購物中心改成寫字樓。方恒置業(yè)工作人員告訴記者，方恒時尚中心早在2010年就已被規(guī)劃為購物中心，2014年動工，2016年建成，但后期發(fā)現(xiàn)購物中心的發(fā)展前景并不樂觀，就欲將購物中心改為寫字樓。

　　該工作人員表示，目前方恒時尚中心共有四棟樓在出售，后期北京方恒置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“方恒置業(yè)”）也會自持一部分。地下一層將規(guī)劃為配套商業(yè)。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)成交了兩棟，出租寫字樓估計得等到四季度。

　　北京商報記者以購買者的身份聯(lián)系了多位負(fù)責(zé)出售該項目的工作人員，其中兩人表示，目前已經(jīng)售完，合同都已簽好。北京樂工場資產(chǎn)管理有限公司渠道專員鐘敏表示，目前D棟還在出售，每平米8萬-8.8萬元不等，共有1.2萬平方米，總體算下來有9.6億-10.5億元。她強調(diào)，“要想租寫字樓還是另找地方吧，我們這邊的客戶都是自用，不外租”。對此，北京商報記者聯(lián)系了方恒置業(yè)，但截至發(fā)稿，并未得到相關(guān)回復(fù)。

　　據(jù)了解，方恒時尚中心的開發(fā)商為北京方恒源陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“方恒源陽”），而方恒源陽由北京時尚控股有限責(zé)任公司出資設(shè)立的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)――北京方恒置業(yè)股份有限公司投資。方恒置業(yè)成立于 2000年10月，業(yè)態(tài)涵蓋了購物中心、五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、商品住宅和保障性住房等。方恒時尚中心是方恒置業(yè)旗下僅有的一家購物中心。

　　商改寫成趨勢

　　事實上，隨著電商的沖擊，不少傳統(tǒng)商場和購物中心紛紛轉(zhuǎn)型為寫字樓。據(jù)了解，2017年初，位于三里屯商圈的盈科中心經(jīng)過商改寫重新開放。2017年5月，由北京中糧廣場C座購物中心改造成的共享辦公項目亮相，被業(yè)內(nèi)稱作商改寫的成功樣本。2017年7月，西單商場十里堡店物業(yè)被萬科收購，未來將改建為寫字樓。同月，原華堂商場十里堡店掛出辦公招商的樓面廣告。

　　房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸坷钏谜裨赋?，近幾年，隨著北京老城疏解進(jìn)入“抽絲剝繭”階段，自2014年后改造項目逐漸增多。在北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄中，五環(huán)內(nèi)成為受限的重要區(qū)域?！斑@也促成了存量改造成為趨勢，而且受電商沖擊、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，購物中心、酒店等經(jīng)營壓力逐漸加大，而寫字樓整體市場保持平穩(wěn)上升，回報相對穩(wěn)定，這種情況下，舊改寫項目越來越多?！?/p>

　　李嗣振還表示，舊改為城市更新帶來了諸多變化，這對整體寫字樓市場有一定促進(jìn)作用，不僅影響了新一代寫字樓項目的設(shè)計趨勢，同時也帶動了北京等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。

　　值得注意的是，位于方恒時尚中心對面的大鐘寺中坤廣場也在2013年下半年宣布改為寫字樓，或?qū)Ψ胶銜r尚中心產(chǎn)生了一定“示范作用”。但在北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽看來，大鐘寺中坤廣場的沒落與方恒時尚中心的轉(zhuǎn)型發(fā)展并無關(guān)系。賴陽坦言，大鐘寺到雙榆樹一帶，消費購買力還是很強的，但方恒置業(yè)能力有限，并不擅長管理和運營傳統(tǒng)的購物中心，“企業(yè)看不到轉(zhuǎn)型的方向，所以在不知道如何做的情況下，轉(zhuǎn)型寫字樓是一種迫不得已的做法”。

　　改造成本不低

　　在電商的強烈沖擊下，實體店經(jīng)營紛紛下滑，體量較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)商場人流量不斷減少，商戶收入的下降導(dǎo)致商場整體租金收入也紛紛下降。當(dāng)傳統(tǒng)商場和購物中心無法繼續(xù)經(jīng)營時，改造為寫字樓不失為一條出路。數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始，北京的寫字樓租金就持續(xù)上升，至今已經(jīng)實現(xiàn)了連續(xù)七年增長，市場平均租金水平相比六年前也翻了一番。

　　據(jù)戴德梁行報告顯示，2017年四季度，北京甲級寫字樓市場租金呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)395.7元/月/平方米，同比上漲2.2%，五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)422.7元/月/平方米，同比上漲3.2%。

　　今年7月，北京市委副書記、市長陳吉寧就核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級在東城區(qū)調(diào)研時，對中糧廣場打造新型辦公生態(tài)系統(tǒng)給予了肯定。

　　賴陽對北京商報記者表示，現(xiàn)在是云消費時代，可以通過網(wǎng)上直接購買，所以純購物需求比重越來越低，傳統(tǒng)的以購物為主的購物中心和百貨店明顯走向衰落。

　　但事實上，寫字樓有很強的區(qū)域性特征。賴陽指出，寫字樓要在一個區(qū)域里有足夠的產(chǎn)業(yè)需求，才會集中企業(yè)在這里入駐?！氨热缯f中關(guān)村、CBD等地，企業(yè)入駐率高，租金也很高，因為這些地方有一定的產(chǎn)業(yè)積極度，相關(guān)合作方都集中在這里，這樣才能有整體區(qū)域的效率，并不是隨便改成寫字樓就會有企業(yè)入駐?！?/p>

　　除此之外，原本的部分商場或購物中心也不具備寫字樓的格局。賴陽坦言，部分商改寫未必是一種合理的做法。改造整個建筑體量格局的成本很高，而空間利用率可能也未必很高。他同時指出，寫字樓有一個根本問題就是資金水平比商業(yè)要低，收益回報也相對較低，“但就方恒時尚中心來說，與其空著，改造成寫字樓不失為一種更好的選擇”。

　　北京商報記者 王曉然 王瑩瑩