伴隨房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇與供給側(cè)改革的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)代建作為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向，實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，并憑借“品牌、管理、團(tuán)隊(duì)、資源”優(yōu)勢(shì)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要分支。

    代建為什么會(huì)火?涂企如何對(duì)此做先行半步的探索?今天我們不妨來(lái)說(shuō)說(shuō)這種之前很多人并不看好的代建模式。

    什么是代建?

    既然說(shuō)到代建，我們首先就得搞清楚它的定義。代建制的起源是美國(guó)的CM項(xiàng)目管理模式，即ConstructionManager，為項(xiàng)目業(yè)主提供工程管理的服務(wù)。后又演化成為ConstructionAgent。代建制最早出現(xiàn)在政府投資項(xiàng)目，特別是公益性項(xiàng)目。針對(duì)財(cái)政性投資、融資社會(huì)事業(yè)建設(shè)工程項(xiàng)目法人缺位，建設(shè)項(xiàng)目管理中“建設(shè)、監(jiān)管、使用”多位一體的缺陷，并導(dǎo)致建設(shè)管理水平低下、腐敗問(wèn)題嚴(yán)重等問(wèn)題，通過(guò)招標(biāo)和直接委托等方式，將一些基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益性的政府投資項(xiàng)目委托給一些具有實(shí)力和工程管理能力的專業(yè)公司實(shí)施建設(shè)，而業(yè)主則不從事具體項(xiàng)目建設(shè)管理工作。業(yè)主與項(xiàng)目管理公司或代建部門通過(guò)管理服務(wù)合同來(lái)明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。

    簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)吧，代建即通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位的制度。代建制期間代建單位按照合同約定代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)。這無(wú)疑是建筑領(lǐng)域一個(gè)引人關(guān)注的視角。

    近年來(lái)隨著我國(guó)投資體制改革的不斷深入，政府投資項(xiàng)目的建設(shè)管理模式已由投、建、管和用多位一體的模式，逐漸向投、建、管和用職能分離的模式轉(zhuǎn)化。“代建制”是將項(xiàng)目建設(shè)人與項(xiàng)目使用人分離，由具有專業(yè)技術(shù)資質(zhì)和管理能力的法人單位(代建人)接受業(yè)主委托承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理工作的項(xiàng)目建設(shè)方式。

    為什么說(shuō)代建是一個(gè)萬(wàn)億的大市場(chǎng)?

    因?yàn)榧词箾](méi)有調(diào)控這個(gè)催化劑，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商最終也會(huì)分為三類。美國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房企發(fā)展到最后，要么轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛谐瑥?qiáng)資本運(yùn)作能力的金融機(jī)構(gòu)，如鐵獅門;要么成為專業(yè)的代建商，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商則將會(huì)分化為三類：專業(yè)做土地整理的一級(jí)開(kāi)發(fā)商、專業(yè)做地產(chǎn)金融的投資商和專業(yè)做開(kāi)發(fā)的代建商。而現(xiàn)在，一系列的變化，正在讓這種分化加速到來(lái)。

    有分析人士表示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢(shì)頭不會(huì)改變，規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)商參與保障房項(xiàng)目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開(kāi)發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的利潤(rùn)回報(bào)。

    ①政策紅利下，各種房地產(chǎn)新政及保障房計(jì)劃為樓市打氣

    隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和調(diào)控政策不斷推進(jìn)，“馬太效應(yīng)”愈加嚴(yán)重。規(guī)模巨大且安全系數(shù)高的保障房領(lǐng)域成為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)的絕佳所在。這也讓嗅覺(jué)敏銳的地產(chǎn)巨頭們對(duì)保障房的態(tài)度發(fā)生悄然轉(zhuǎn)變。越來(lái)越多的上市房企開(kāi)始參與到保障房建設(shè)中。從近年房地產(chǎn)上市公司土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，綠城、萬(wàn)科、保利等大型地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，上市公司參與建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長(zhǎng)。其中最具代表性的就是綠城，其在2016年代建項(xiàng)目銷售額達(dá)到181億，占到代建市場(chǎng)份額的45%。截至2017年2月份，代建項(xiàng)目達(dá)到170多個(gè)。

    事實(shí)上，即便不主動(dòng)參與，保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路?！白≌玫氐?0%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開(kāi)發(fā)，基本上繞不開(kāi)保障房的建設(shè)?！蹦持行头科蟮呢?fù)責(zé)人告訴記者。

    而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)“十三五”(2016-2021)期間，僅是棚戶區(qū)改造就有2000多萬(wàn)套。而且北上廣深等一線城市又新增120萬(wàn)套、7200萬(wàn)平方米的保障房供應(yīng)計(jì)劃。更有傳言，備受關(guān)注的雄安新區(qū)將采取全新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，沒(méi)有商品房，只有只租不售的廉租房或公租房。在這種模式之下，政府成為雄安最大的業(yè)主，那么參與雄安城鎮(zhèn)化建設(shè)的將是代建商而不是開(kāi)發(fā)商。依此推斷，中國(guó)下一輪新城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角很有可能就是代建商。因此，政府代建業(yè)務(wù)可謂“空間廣闊”。

    ②代建有助房企輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、規(guī)模和專業(yè)的演進(jìn)

    在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年中，土地成本的不斷攀高推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)成本壓力持續(xù)提高，行業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓，倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展。房企在向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的一大抓手就是代建，除代建自身的輕資產(chǎn)特性外，通過(guò)以代建為切入點(diǎn)，可獲取大量物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，保證房企在中長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定的高額收益;一些房企與TOP10的巨頭們還有著較大差距，急需通過(guò)代建擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，爭(zhēng)奪未來(lái)的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán);而如果專業(yè)做代建，其自己的能力會(huì)得到極大提升，彌補(bǔ)金融、拿地方面的短板。

    房地產(chǎn)代建作為房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)化的重要方向，其實(shí)在我國(guó)有一定的發(fā)展歷史，以綠城、萬(wàn)科等為代表的我國(guó)領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則把代建推向了一個(gè)新的高度。除了提供政府代建和市場(chǎng)自用物業(yè)代建服務(wù)外，還探索發(fā)展出了為房地產(chǎn)投資者代建的創(chuàng)新模式。

    ③代建市場(chǎng)規(guī)模三年翻番體量龐大

    其實(shí)“代建”并非什么新名詞，早在1998年住房制度改革開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化道路之初，代建作為房地產(chǎn)企業(yè)參與政府保障性住房建設(shè)的一種形式就已經(jīng)存在了，只是那時(shí)候的參與者更多的是建筑公司。2008年開(kāi)始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有資歷、有能力的區(qū)域性品牌房企都承擔(dān)起政府保障房項(xiàng)目代建。從最初的政府公共項(xiàng)目的代建，到實(shí)施全過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)化管控的商業(yè)項(xiàng)目代建，再到引入資本市場(chǎng)力量的資本代建，房地產(chǎn)代建行業(yè)經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段。

    近年來(lái)這一市場(chǎng)發(fā)展迅猛，規(guī)模呈現(xiàn)飛速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其在2016年開(kāi)啟的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”模式，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，將給房企帶來(lái)更大的資金和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為了降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)更有效利用資本市場(chǎng)的投資資金，房企紛紛尋求由“重”向“輕”的轉(zhuǎn)型之路。代建順理成章的成為了眾多房企的選擇。

    《中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三年，房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，凈利潤(rùn)率水平持續(xù)高于20%，年銷售額逼近千億。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)發(fā)展模型預(yù)測(cè)，2017-2020年各類房地產(chǎn)房屋需求面積將超過(guò)70億平方米，根據(jù)2010-2016年房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建面的復(fù)合增長(zhǎng)率19.8%，房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建面占比將達(dá)2.7%。換言之，2017-2020年代建市場(chǎng)規(guī)?？偭繉⒊^(guò)1.7億平方米。而最近幾年出讓的土地，仍有接近12萬(wàn)億左右貨值的商品房，因拿地房企不夠?qū)I(yè)及資金方面存在不足等原因未被開(kāi)發(fā)。所以，代建不僅是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)，也將誕生千億規(guī)模的代建企業(yè)。

    涂料行業(yè)“痛點(diǎn)”就是機(jī)會(huì)所在

    我們都知道，中國(guó)涂料產(chǎn)業(yè)改革開(kāi)放后二十余年的野蠻成長(zhǎng)，在造就涂料行業(yè)無(wú)數(shù)財(cái)富神話的同時(shí)，也使行業(yè)缺少了應(yīng)有的積淀與沉穩(wěn)，這也是為什么不少二十余年的老涂料企業(yè)相繼沒(méi)落，而行業(yè)抄襲盛行、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的根本原因。市場(chǎng)的進(jìn)一步洗牌導(dǎo)致品牌強(qiáng)弱格局越來(lái)越明顯，許多未能在新一輪市場(chǎng)洗牌的過(guò)程中站穩(wěn)腳跟，沒(méi)有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌定位的企業(yè)將會(huì)被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和大環(huán)境給淘汰出局。

    如果說(shuō)說(shuō)國(guó)家政策為涂料行業(yè)注入了新鮮活力，那么涂料企業(yè)是否能夠抓住這些機(jī)會(huì)，這就需要依靠企業(yè)自身的努力和綜合實(shí)力了。比如保障性住房這樣在性質(zhì)上屬于國(guó)家的民生工程等。

    作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，包括涂料在內(nèi)的家居建材產(chǎn)業(yè)的“命運(yùn)”，直接受房產(chǎn)業(yè)的影響。保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來(lái)一連串積極的連鎖反應(yīng)。由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實(shí)施，保障房建設(shè)進(jìn)程的加快，可以說(shuō)為涂料的需求提供了有力保障，1.7億平方米代建市場(chǎng)規(guī)模總量，對(duì)涂料行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一塊巨大的蛋糕。

    隨著國(guó)家投資體制改革的進(jìn)行，專業(yè)代建公司隊(duì)伍的逐漸壯大，現(xiàn)階段代建機(jī)構(gòu)相比總包攬的房地產(chǎn)公司具有優(yōu)勢(shì)，更為可行。保障房數(shù)量大幅增加，質(zhì)量更受關(guān)注。保障房畢竟不是商品房，在保障房“質(zhì)量保衛(wèi)戰(zhàn)”中，除了開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理方之外，材料供應(yīng)商也承擔(dān)重要角色。政府對(duì)于保障性住房的建設(shè)必將堅(jiān)持“高品質(zhì)”與“低成本”的目標(biāo)，更看重涂料產(chǎn)品的性價(jià)比，對(duì)于所挑選的涂料供應(yīng)商也必將要求具備過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量和較低的產(chǎn)品價(jià)格，所以如何做好保障房市場(chǎng)是涂料企業(yè)都該思考的問(wèn)題。在此，我們也建議各大主打建筑工程涂料的企業(yè)們做好考察工作，深入研究，適應(yīng)這一群體的采購(gòu)需求，開(kāi)拓藍(lán)海，適應(yīng)未來(lái)的市場(chǎng)需求!